منو را لمس کنید


وکیل ابطال قرارداد و مبایعه نامه در مشهد

صفحه نخست | وکیل مشهد

وکیل ابطال قرارداد و مبایعه نامه در مشهد

دسته‌بندی:
بدون دیدگاه
بهترین وکیل ابطال قرارداد و مبایعه نامه

در صورت داشتن هرگونه سوال در مورد ابطال قرارداد و نبایعه نامه با شماره ۰۹۱۵۱۱۸۶۸۶۲ تماس بگیرید ، لطفا مکالمه کوتاه در حد ۱ دقیقه باشد / سپاس

 

فسخ

فسخ به معنی بر هم زدن معامله می باشد و به طرفین یک عقد لازم تعلق می گیرد. عقد لازم نیز عقدی است که هیچ یک از طرفین معامله حق فسخ ( بر هم زدن ) آن را نداشته باشند مگر در موارد معینه. منظور از موارد معین. خیاراتی است که در قانون پیش بینی شده است. خیار نیز حق است و به معنی اختیار بر هم زدن عقد لازم است، از سوی صاحب خیار.

خیار ( اختیار بر هم زدن معامله )، با یک اراده انجام می شود و این اراده باید ابراز شود و صورت بیرونی پیدا کند و اعلان شود و اشتیاق درونی و اراده باطنی، اثری در عقد ندارد. در تاکید این امر ماده ۴۴۹ قانون مدنی نیز مقرر می دارد: ” فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نمای حاصل می شود ” بنابراین اجرای حق خیار با اعلان اراده صورت می پذیرد و ضمنا؛ دادگاه در وقوع فسخ نقشی ندارد. با وجود این نقش دادگاه را در رفع اختلاف نباید فراموش کرد. برای مثال:

ملکی با سند رسمی فروخته می شود و فروشنده ادعا می کند که به دلیل تاخیر در پرداخت ثمن آن را فسخ کرده است و در نتیجه ملک را برای فروش به دیگری عرضه می کند. خریدار جدید همین که سند معامله نخست را مشاهده کند، خرید ملک را موکول به فسخ بیع . ابطال سند رسمی می سازد و همین امر مالک را ناچار از رجوع به دادگاه می کند.

بنابراین با توجه به مثال گفته شده، در جایی که معامله اصلی در فتر اسناد رسمی ثبت می شود و در دفتر املاک نیز می آید، صدور حکم بر اعلام فسخ از سوی دادگاه و برای تغییر این وضع، ضروری است.

لازم به ذکر است فسخ قرارداد هم مانند سایر اعمال حقوقی در صورتی موثر است که اراده، سالم باشد و از انسانی آگاه و آزاد و هوشیار سر بزند.

 

آثار اجرای خیار

۱: اثر مهم اجرای خیار، انحلال عقد لازم است. گسیختن پیوند ناشی از قرارداد، نسبت به آینده صورت می پذیرد و وجود عقد را از آغاز حذف نمی کند. پیش از فسخ، عقد اثر خود را به جا می گذارد و نمی توان وجود آن را انکار کرد. بنابراین تصرفاتی که تا قبل از فسخ عقد صورت گرفته صحیح و نافذ است ولی تصرفاتی که بعد از فسخ صورت خواهد گرفت، غیر قانونی خواهد بود.

۲: فسخ عقد، آثار به جا مانده از عقد را تا جایی که به حقوق دیگران صدمه نمی زند، باز می گرداند. هدف از فسخ نیز این است که وضع دو طرف به جای پیشین بازگردد.

برای مثال: اگر اجاره ای به مدت دو سال واقع شده است، پس از گذشت شش ماه فسخ شود، نسبت به هجده ماه آینده مالکیت مستاجر بر منافع زایل می گردد و دین او در پرداخت اجاره بها نیز از بین می رود.

خیاراتی که در قانون ذکر شده اند و هر یک از طرفین قرارداد می توانند بر مبنای آن عقد را بر هم زنند به قرار زیر می باشند:

خیار مجلس

هر یک از متبایعین بعد از عقد، فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند، اختیار بر هم زدن معامله را دارند

خیار حیوان

اگر مبیع حیوان باشد، مشتری تا سه روز از حین عقد، اختیار فسخ معامله را دارد.

خیار شرط

در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی، اختیار فسخ معامله باشد

خیار تاخیر ثمن

هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله می شود.

خیار رویت و تخلف وصف

هر گاه کسی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد از دیدن اگر دارای اوصافی که دکر شده است نباشد، مختار می شود که بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید.

خیار رویت بایع

اگر بایع مبیع را ندیده ولی مشتری آن را دیده باشد و مبیع غیر اوصافی که ذکر شده است دارا باشد، فقط بایع خیار فسخ خواهد داشت.

خیار غبن

هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش (تعادل غبن در اصطلاح حقوقی به معنای بهم خوردن تعادل ارزش عوضین به نحو فاحش و چشمگیر است ) داشته باشد، بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند

خیار عیب

اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش ( ما به التفاوت قیمت صحیح و معیوب )

خیار تدلیس

اگر بایع تدلیس ( تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود ) نموده باشد، مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت تدلیس مشتری.

خیار تبعض صفقه

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد. در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.

خیار تخلف شرط ( خیار اشتراط )

هر گاه شرطی که در ضمن عقد شده است، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است، خیار فسخ خواهد داشت.

هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد، اثباتا یا نفیا، کسی که ملتزم به انجام شرط شده است باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله می تواند به حاکم رجوع نموده، تقاضای اجبار به وفای شرط بنماید. هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

انفساخ ( انحلال قهری و خود به خودی )

قهری بودن انحلال در تمام مواردی که واژه فسخ به کار برده می شود به این معنی است که عقد، بدون اینکه نیاز به عمل حقوقی اضافی داشته باشد، خود به خود از بین می رود و حق انتخاب برای یکی از دو طرف یا دادگاه باقی نمی ماند

آنچه گفته شد درباره نتیجه انفساخ است که به صورت خود به خود ایجاد خواهد شد اما آنچه سبب ایجاد انفساخ عقد خواهد شد در دو مورد زیر قابل بررسی است:

انفساخی که به طور مستقیم ناشی از اراده صریح دو طرف قرارداد است:

مانند: اجاره ای که پس از پایان مدت یک سال، مشروط به اخطار کتبی موجر، پایان می پذیرد یا اجاره ای که در اثر عدم پرداخت هر یک از اقساط اجاره بها منحل می شود، یا بیعی که بر حسب شرط ضمن آن، در نتیجه تاخیر در پرداخت ثمن تا مدت معین، خود به خود منفسخ است.

انفساخی که ناشی از حکم قانونگذار است:

این نوع انفساخ سببی قرادادی ندارد بلکه به حکم صریح قانونگذار ایجاد می شود.

 

ابطال مبایعه نامه

دعوای ابطال مبایعه نامه، از دعوای شایع در محاکم دادگستری می باشد. بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان، حتی در مشاور املاک معتبر هم، ممنوع می باشد. تنظیم قرارداد و عقد بیع، که یکی از مهمترین و رایج ترین قراردادهایی است که اشخاص در طول زندگی روزمره ی خود، آن را انشا می کنند، اثری که با توجه به عقد بیع ایجاد می گردد، مالکیت است. برای تشکیل مالکیت، نیاز به تشریفات خاصی ندارد و به صرف ایجاب و قبول و رضایت دو طرف، عقد بیع و انتقال مالکیت مبیع ایجاد می گردد. با گسترش بیع در مورد موضوعاتی که دارای ارزش و ثمن و بهای بالایی هستند، مشاوره با وکیل ملک، جهت تشکیل عقد بیع، که دارای تشریفات زیادی می باشد، و همه این تشریفات به عنوان مقدمه ای برای تنظیم سند رسمی است، ضرورت می یابد.

طرفین قرارداد بیع، قبل از تنظیم سند رسمی، اقدام به تنظیم سندی عادی به نام قولنامه یا مبایعه نامه می کنند که به موجب این سند، توافق می کنند که در موعد مقرر با تنظیم سند رسمی، تعهد به انتقال را انجام دهند. اما ممکن است که این هدف غایی حاصل نشود و در نتیجه منجر به تنظیم سند رسمی نگردد. به این نحو که یکی از طرفین و یا هر دو مصلحت خود را در انجام تعهد به انتقال مبیع ندانند و بخواهند آن را منحل کنند. موارد ابطال مبایعه نامه در قانون پیش بینی شده است.

در این مقاله به بررسی رویه قانونی دعوای ابطال مبایعه نامه و استرداد ثمن، که به همت موسسه حقوقی و داوری بین المللی دکتر مهری، وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی املاک و قراردادها، منتشر می شود، پرداخته می شود.

– ماهیت عقد بیع چیست؟

– ماهیت مبایعه نامه چیست؟ ابطال مبایعه نامه از سوی کدام طرف قابل طرح است؟

– موارد طرح دعوای ابطال مبایعه نامه چیست؟ مدارک لازم جهت دادخواست ابطال مبایعه نامه چیست؟

– مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست ابطال مبایعه نامه کجاست؟ دعوای ابطال مبایعه نامه و استرداد ثمن چه زمانی مطرح می شود؟

– وکیل متخصص قراردادها و تنظیم مبایعه نامه و وکیل دعوای ابطال مبایعه نامه کیست؟

ماهیت عقد بیع

در تعریف عقد بیع، باید اشعار داشت، تملک مالی است، که این مال در مقابل پرداخت مبلغی به عنوان ثمن، به خریدار منتقل می شود و می تواند به عنوان مالک عین هر تصرفی در مال نماید.

بیع، به صرف ایجاب و قبول دو طرف ایجاد و لازم می شود، لذا هیچ یک از طرفین نمی توانند آن را بدون هیچ تراضی و به موجب موارد انحلال کننده، باطل نمایند. عنوان عقد بیع و نوع مبیع آن، می تواند نوع عقد بیع را تعیین کند. در صورتی که مبیع عین معین باشد، به موجب عقد و ایجاد آن، مالکیت مبیع به خریدار منتقل می شود. در صورتی که موضوع مورد عقد، مال کلی و مالی که وجود خارجی ندارد و دارای افراد و مصادیق خاص می باشد، مالکیت از لحظه عقد منتقل نمی گردد، بلکه فروشنده بر اساس وصف، مقدار و جنس تعیین شده برای مبیع، اقدام به تعیین مصادیق آن می کند و در نتیجه مالکیت از لحظه تسلیم، واقع می شود. عقد بیع را به موجب قانون، جز با اقاله، موارد فسخ، انحلال و هم چنین شرط خیار، نمی توان باطل کرد. دعوای ابطال مبایعه نامه و استرداد ثمن، جز در موارد فوق، قابل طرح نیست.

ماهیت مبایعه نامه

در مواردی که طرفین برای مال و یا عینی، توافق به انجام بیع می کنند، ممکن است که مالکیت مال مورد توافق طرفین، با انجام تشریفاتی ایجاد گردد. به همین خاطر، طرفین با تنظیم سندی عادی، اقدام به بیع می کنند و در واقع در مبایعه نامه، طرفین تعهد می کنند که مبیع را به مالکیت خریدار منتقل کنند. در مبایعه نامه، مالکیت منتقل نمی شود بلکه این انتقال مالکیت، با حضور طرفین قرارداد به جهت تنظیم سند رسمی حاصل می گردد. از دیگر موارد تعهد در سند عادی مبایعه نامه، حضور طرفین برای تنظیم سند رسمی و پرداخت باقی ثمن می باشد. در صورت تخلف، با تعیین مبلغی به عنوان وجه التزام به جهت خسارت باید پرداخت کنند.مبایعه نامه دلیل بر مالکیت خریدار نمی باشد، لذا در تعارض با مبایعه نامه های دیگر در رابطه با همان موضوع مبیع، ساقط می گردند. تنظیم مبایعه نامه پیش فروش آپارتمان بر اساس متن صریح قانون در مشاور املاک معتبر و یا به صورت عادی ممنوع است و دعوای ابطال مبایعه نامه و استرداد ثمن، علاوه بر شکایت کیفری قابل طرح است.

موارد ابطال مبایعه نامه

طرفین در مواقعی نمی توانند و یا از انجام باقی تعهدات خود در مبایعه نامه خودداری می کنند و به همین خاطر، تعهد به بیع و انتقال مالکیت عین، منتفی می شود. ابطال مبایعه نامه در موارد زیر امکان پذیر می باشد:

– اقاله: هرگاه طرفین با توجه به اوضاع و احوال اقتصادی و امور خود از مبایعه نامه ای که بین خود تنظیم کرده اند، رضایت نداشته و یا اینکه دو طرف تمایلی به انجام تعهدات خود نداشته باشند، در این صورت می توانند با رضایت یکدیگر مبایعه نامه را اقاله کنند و در نتیجه آن، ابطال مبایعه نامه انجام شود. چون مبایعه نامه یک توافق و عقد به جهت بیع می باشد و این توافق، لازم و غیر قابل انحلال است و خود یک عقد لازم می باشد، به همین خاطر، هیچ یک به تنهایی، نمی تواند اقدام به ابطال مبایعه نامه کند.

– خیارات: در صورتی که در موضوع عقد حالتی اتفاق افتد که عقد به ضرر یکی از طرفین باشد در نتیجه طرف متضرر می تواند به تناسب یکی از خیارات، اقدام به تقدیم دادخواست ابطال مبایعه نامه کند.خیاراتی که مختص عقد بیع و مبایعه نامه می باشد، خیار مجلس، خیار حیوان و خیار تاخیر ثمن است. در هنگام تنظیم مبایعه نامه، طرفین بعد از تنظیم آن تا زمانی که از یکدیگر جدا نشده اند، می توانند هر یک به استناد خیار مجلس، مبایعه نامه را فسخ و اقدام به ابطال مبایعه نامه کنند.

.خیار تاخیر ثمن: این خیار، تحت شرایطی می تواند موجب ابطال مبایعه نامه گردد و این در صورتی است که، مشتری و فروشنده در مبایعه نامه برای تسلیم ثمن مبیع موعد و اجلی را تعیین نکرده باشند، با گذشتن سه روز از تاریخ مبایعه نامه، ثمن به طور کامل پرداخت نگردد، حق فسخ و در نتیجه ابطال مبایعه نامه ممکن می باشد.پرداخت بخشی از ثمن هم باعث اسقاط خیار تاخیر ثمن نمی شود. در مورد سایر خیارات که مختص سایر عقود می باشد، در صورتی که در مبیع عیبی،یا غبنی فاحش(که اختلاف قیمت بسیار زیاد بین ثمن و مبیع)و یا فریبی در پوشاندن عیوب مبیع(تدلیس) و یا بطلان قسمتی از مبیع(خیار تبعض صفقه) و تخلفی در وصف و رویت از مبیع و تخلف از شرطی در مبیع، رخ دهد، مشتری می تواند اقدام به فسخ و در نتیجه اقدام به ابطال مبایعه نامه کند.

.همچنین در صورتی که بعد از مبایعه نامه، مشتری مفلس و یا معسر شود، فروشنده می تواند عین مبیع را که تسلیم کرده است استرداد کند.

.با درج شرط خیار در مبایعه نامه برای هریک امکان فسخ و ابطال مبایعه نامه تا زمان محدود و معینی وجود دارد.

انفساخ مبایعه نامه: طریقه دیگری که موجب ابطال مبایعه نامه می شود، تلف مبیع قبل از قبض می باشد.

.در صورتی که بعد از مبایعه نامه مشخص شود که یکی از طرفین، سفیه بوده ولی او می تواند جهت ابطال مبایعه نامه اقدام نماید. همچنین در صورت معامله مجنون، با اثبات معامله، حکم اعلامی دادگاه مبنی بر ابطال مبایعه نامه می باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به ابطال مبایعه نامه

در صورتی که طرفین و یا یکی از طرفین، ادعای ابطال مبایعه نامه را داشته باشد، باید با ارسال اظهار نامه، فسخ خود و اعلام اراده خود مبنی بر ابطال مبایعه نامه را اعلام دارد و با مراجعه به دادگاه، موجبات ابطال مبایعه نامه را اثبات کند و حکم به ابطال مبایعه نامه داده می شود. دعوی مورد نظر یک دعوی مالی است.

وکیل متخصص دعوای ابطال مبایعه نامه

تشخیص تخلف از شرایط مبایعه نامه و همچنین انطباق با یکی از مواردی که باعث ایجاد حق ابطال مبایعه نامه می شود، امری حقوقی و مستلزم مشورت با وکیل پایه یک دادگستری و وکیل ملک می باشد.

  • نویسنده
    admin
  • تعداد بازدید
    28 views
0دیدگاه فرستاده شده است.
شما هم دیدگاه خود را بنویسید
تماس بهترین وکیل بهترین وکیل ایرانی بهترین وکیل خراسان بهترین وکیل خوب در مشهد بهترین وکیل مشهد بهترین وکیل وصول چک در مشهد درخواست وکیل شماره وکیل در مشهد طلاق طلاق توافقی طلاق توافقی در مشهد طلاق در مشهد علی ابراهیمی مهر مشهد وصول سفته در مشهد وصول چک در مشهد وکالت وکیل وکیل ارث در مشهد وکیل ایران وکیل تهران وکیل حقوقی وکیل خانواده وکیل خراسان وکیل خوب وکیل خوب خانم در مشهد وکیل خوب در مشهد وکیل در مشهد وکیل دیه وکیل طلاق وکیل قتل وکیل قولنامه وکیل محبوب در مشهد وکیل مشهد وکیل وصول سفته در مشهد وکیل وصول چک در مشهد وکیل پایه یک وکیل پایه یک دادگستری وکیل پایه یک دادگستری مشهد وکیل پایه یک مشهد وکیل چک وکیل چک برگشتی وکیل چک در مشهد وکیل کیفری وکیل کیفری در مشهد