وکیل اثبات بیع در مشهد

 اثبات بیع در مشهد با كمك وكلا

بیع، عقدی است که به موجب آن، مالی در برابر ثمن مشخص و معینی به شخص دیگری از طرف مالک، به خریدار منتقل می شود. موضوع مورد نظر و توافق طرفین عقد بیع می تواند، به صورت مالی باشد که قبل از عقد موجود باشد. عقد بیع به صرف ایجاب و قبول دو طرف واقع می شود و برای انتقال مالکیت مال مورد نظر به موجب بیع، نیازی به تشریفات خاص نمی باشد.

در بیع معاطات ، انتقال مالکیت، صرف قبض و اقباض انجام می شود و بدون اینکه ایجاب و قبولی از قبل باشد. در صورت بیع، مالکیت عین به خریدار منتقل می شود و فروشنده، موظف به تسلیم مبیع، در حالتی که خریدار بتواند استفاده ی مطلوب کند، می باشد.

در صورتی که مبیع، به صورتی باشد که در هنگام عقد موجود نباشد و در واقع، به صورتی باشد دارای مصادیق عدیده ای باشد، در نتیجه، بیع به صورت کلی است، پس از تعیین مقدار، وصف و جنس، فروشنده موظف به تعیین مصداق و تسلیم آن به خریدار می گردد که در نتیجه، مالکیت از زمان تعیین و تسلیم مبیع صورت می گیرد. در مواردی برای انتقال مالکیت مبیع، صرف ایجاب و قبول برای آن کفایت نمی کند بلکه باید تشریفاتی انجام پذیرد و این تشریفات به صورت تنظیم بیع نامه می باشد .

 

 

اثبات وقوع بيع

اثبات وقوع بیع، به عنوان یکی از دعاوی حقوقی در قراردادهای شفاهی و کتبی، قابل طرح است. وکیل ملک و دعوای ملکی، که همان وکیل پایه یک دادگستری می باشد، امکان ارایه طریق در دادخواست اثبات مالکیت و اثبات وقوع بیع شفاهی، و همچنین دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، را دارد. اعمال حقوقی و مالی افراد در قالب عقود و معاملات تشکیل می شود که این اعمال، عمده فعالیتهای افراد را تشکیل می دهد و طبیعی است که این افراد، به سبب و جهت انگیزه های خود اقدام به تشکیل عقد و معامله می کنند. طرفین با قبول تعهدات ناشی از عقد، الزام طرف دیگر را به اجرای تعهدات خود می خواهند.

هرگاه طرفین نخواهند و یا قادر به انجام و ایفای تعهدات و دیون ناشی از عقد نباشند، در این صورت می توانند طرف دیگر را ملزم به انجام تعهد خود کند.گاهی اوقات هم طرفین برای اجرای تعهدات ناشی از عقد، بر سر مفاد و شروط ضمن آن به اختلاف و مشکل بر می خورند که هر کدام در جهت اثبات ادعای خود، ملزم به ارائه ی دلیل می باشند. به این نحو که باید قرارداد و مفاد مندرج در آن را به دادگاه تقدیم کنند تا دعوی و دفاعیات را اثبات کنند. اما اختلاف موقعی پیچیده تر می شود که طرفین، به خاطر فرار از انجام تعهدات خود، وجود و انعقاد عقد را منکر می شوند که در نتیجه، طرف دیگر برای وقوع قرارداد باید آن را به وسیله ی ادله ی قانونی مصرح اثبات کند. عقد بیع، با توجه به شایع بودن آن، می تواند هم در قالب لفظ و به طور شفاهی مطرح گردد و هم می تواند به صورت کتبی باشد. در نتیجه در صورت انکار وقوع بیع، برای اثبات آثار آن، باید وقوع بیع اثبات گردد.

سوالات متداول درباره دعوای اثبات وقوع بیع و تحویل مبیع

ماهیت بیع و انواع بیع چگونه می باشد؟
اثبات وقوع بیع به چه طرقی انجام می شود؟
دعوای اثبات وقوع بیع و تحویل مبیع در چه دادگاهی انجام می شود؟
وکیل متخصص ملک و دعوای ملکی چه شرایطی دارد و اثبات وقوع بیع شفاهی چگونه امکان پذیر است؟
ماهیت بیع و انواع بیع

 

در مواردی این امکان وجود دارد که بین طرفین سند عادی مبایعه نامه برای انتقال مالکیت و همچنین وقوع بیع، وجود نداشته باشد و به طور لفظی و شفاهی توافق انجام شده باشد. این توافق بر اساس قانون لازم الاجرا و لازم می باشد و دو طرف ملزم به انجام تعهدات ناشی از عقد بیع می باشند. در واقع اثبات وقوع بیع شفاهی، به همین روش است. ولی ممکن است که سند مبایعه نامه بین طرفین تنظیم نشده باشد و از جانب طرف دیگر تشکیل عقد به صورت شفاهی، مورد انکار قرار گرفته باشد. با وجود مبایعه نامه، چون این سند در جایی ثبت نشده و فقط بین طرفین تنظیم شده، ممکن است مورد انکار و یا تردید قرار بگیرد. در نتیجه طرف دیگر برای اینکه اجرای مفاد مبایعه نامه را بخواهد باید، در صورت اقامه ی دعوی تحت عنوان اثبات وقوع بیع، با توجه به ادله ی قانونی، وقوع بیع را اثبات کند. ادله ای که طرفین بر اساس آن باید وقوع بیع را اثبات کنند به شرح ذیل می باشد:

اقرار: اخبار از وجود حقی به ضرر خود. در صورتی که طرف منکر وقوع بیع، اقرار نماید که بیع منعقد گردیده است و به طور شفاهی و لفظی مطرح شده در نتیجه با این اقرار می تواند، خواهان ادعای خود را اثبات نماید.
سند: یکی از مهمترین و پرکاربرد ترین ادله، سند می باشد و نوشته ای است که در مقام اثبات دعوی به کار می رود، سند به دو دسته ی عادی و رسمی تنظیم می شود. در صورتی که برای عقد بیع، مبایعه نامه تنظیم شود، این یک سند عادی می باشد و به دلیل اینکه توسط مامور رسمی تنظیم نشده است.
در صورت وجود مبایعه نامه، طرفی که خواهان اجرای مفاد آن جهت حضور طرف مقابل در دفتر اسناد رسمی، برای تنظیم سند رسمی می باشد، برای این مورد ممکن است که دادخواست تنظیم سند رسمی را بدهد و برای آن باید وجود بیع را با مبایعه نامه اثبات کند. در مقابل، ممکن است طرف مورد نظر، وجود بیع و به تبع آن، وجود سند عادی مبایعه نامه را انکار و یا نسبت به آن ادعای جعل کند. در صورت اثبات صحت و اصالت آن و احراز آن توسط دادگاه، حکم به اثبات وقوع بیع می دهد.

در صورتی که برای اثبات وقوع بیع، قولنامه های متعددی در رابطه با همان مبیع، ایجاد شده باشد، در این صورت، چون خریداری که مبایعه نامه ی او متقدم بر مبایعه نامه ها می باشد و به وسیله ی تاریخ محرز می گردد، محق در انتقال مالکیت است. ولی چون مبایعه نامه، سند عادی است و تاریخ تنظیم آن، بین طرفین قرارداد است و قابل استناد نسبت به سایر مبایعه نامه نمی باشد، در این صورت وقوع بیع با ادله ی دیگر اثبات می شود.

شهادت: هرگاه مبایعه نامه ای نباشد و به طور لفظی باشد و وقوع بیع انکار شود، اثبات آن با شهادت دو مرد اثبات می شود.در صورتی که یک شاهد مرد باشد، ادعای خواهان با ضمیمه ی یک سوگند، مبنی بر وقوع بیع اثبات می شود. اثبات وقوع بیع شفاهی با شهادت شهود انجام می شود.
سوگند: در صورتی که دلیل دیگری نباشد و وقوع بیع و یا مبایعه نامه،انکار شود،خواهان می تواند درخواست اتیان سوگند نماید و در صورت عدم انجام سوگند توسط خوانده یا منکر مبایعه نامه،خواهان با انجام سوگند،وقوع بیع اثبات می شود.
اماره: تصرف فرد در مالی می تواند دلیل مالکیت و تعلق آن به متصرف باشد،ولی در مورد اموالی که مالکیت آن اموال جز با تنظیم و به موجب سند رسمی ایجاد نمی گردد، اماره ی تصرف در این مورد دلیل مالکیت محسوب نمی گردد.چون دلیل مالکیت در این موارد سند رسمی است که نه تنها بر هر سند عادی (که دلیل است)،بلکه بر اماره هم مقدم می باشد.

دعوای اثبات وقوع بیع

دعوی اثبات وقوع بیع، دعوی مالی است که در دادگاه عمومی محل وقوع بیع، صالح به رسیدگی می باشد. دادخواست تحویل مبیع و اثبات بیع شفاهی نیز، تابع این مقررات است.

بهره گیری از ظرفیت مشاوره ای وکیل پایه یک دادگستری در دعاوی ملکی، اعم از الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، الزام به اخذ پایانکار و اثبات وقوع بیع شفاهی، دعوای اثبات مالکیت، تنفیذ فسخ، تایید اقاله و سایر دعاوی ملکی، اساس عقل و ورود به دعوای حقوقی است.

کلیه دعاوی راجع به املاک و ملک در دادگاه های محل وقوع ملک بایستی مطرح گردد.

بیع صرف

وقتی مبیع و ثمن هر دو طلا یا نقره است. وقتی بیع منوط به قبض مبیع و ثمن است. و از آنجایی که بیع صرف یک طرف قرارداد عینی است، قبض مبیع نیز باید با اذن بایع باشد و قبض ثمن باید با اذن مشتری باشد.

عقد بیع از لحاظ حال یا موجل بودن عوضین چهار حالت دارد:

١- نقد : مبیع و ثمن هر دو حال
٢- نسیه :ثمن کلی و موجل
٣- سلف یا سلم :مبیع کلی و موجل
۴- کالی به کالی: مبیع و ثمن هر دو کلی و موجل

اگر قدرت بر تسلیم:

١- در هنگام عقد موجود نباشد: عقد باطل است.
٢- بعد عقد به طور کلی سلب یا تعهد به صورت وحدت مطلوب موقتاً از بین برود: عقد منفسخ می شود.
٣- تعهد به صورت تعدد مطلوب موقتاً سلب شود: طرف معامله خیار تعذر تسلیم دارد.

اعراض

اسقاط حق عینی را اعراض گویند، اعراض عمل حقوقی یک جانبه است یعنی ایقاع می باشد.

عقود احتمالی

عقود احتمالی اصولاً باطل‌ اند و استثناً صحیح می باشند، چون غرری هستند و مقنن آنها را باطل می داند.

خیار های غیر قابل اسقاط

چند خیار در قانون مدنی قابل اسقاط نمی باشد که عبارتند از: خیار تفلیس، خیار تدلیس، خیار تعذر تسلیم

موضوعات عقد بیع

عقد بیع دارای دو موضوع است:
۱- مبیع
۲- ثمن
در عرف ثمن به طور معمول پول است نه کالا، بنابراین مهم ترین بحث درباره قیمت یا ثمن، لزوم آن در قرارداد و تعدیل میزان آن با ارزش مبیع است.

نکات

نکته: وقتی بایع ( فروشنده) در اجرای حق حبس از تسلیم مبیع خودداری می‌کند، نقض عهد نکرده است، لذا خسارتی ناشی از تاخیر تسلیم مبیع از وی قابل مطالبه نیست.

نکته: بعد از عقد بیع، مبیع متعلق به مشتری است و اگر شخص ثالثی مبیع را تلف کند در مقابل مشتری ضامن قیمت یوم الدا است.

نکته: تحویل گرفتن مبیع توسط نماینده مشتری، در حکم قبض خود مشتری است.

نکته:  تسلیم ناقص مبیع با توجه به قواعد حقوقی، حق حبس مشتری را از بین نمیبرد.

نکته: اگر مشتری بدون اذن بایع مبیع را قبض کند حق حبس بایع ساقط نمی‌شود، لذا بایع می‌تواند در این حالت مبیع را از مشتری مسترد کند.

نکته:  در بیع خیاری یا شرط که برای بایع خیار شرط وجود دارد تملیک به موجب عقد است.

نکته:  هرگاه بایع قبل از تسلیم مبیع در اثر تقصیر آن را تلف کند> مشتری به استناد خیار تعذر تسلیم می تواند عقد فسخ یا از بایع مطالبه بدل نماید.

نکته: هرگاه بایع قبل از تسلیم مبیع را بدون تقصیر تلف کند>بیع منفسخ میشود.

نکته:  اگر مشتری قبل از تسلیم مبیع را تلف کند >اصولاً حقی بر بایع ندارد.

نکته:  اگر ثالثی قبل تسلیم مبیع را تلف بدون تقصیر بایع، بیع منفسخ می شود.

نکته:  اگر مبیع قبل از تسلیم ناقص شود> مشتری خیار تبعض صفقه دارد.

نکته: اگر مبیع قبل از تسلیم معیوب شود> مشتری خیار عیب دارد.

نکته:  اگر مبیع بعد از تسلیم در زمان خیار مختص مشتری :
١- تلف شود: بیع منفسخ
٢- ناقص شود: مشتری خیار تبعض صفقه
٣- معیوب شود: خیار عیب برای مشتری

نکته:  قولنامه یا وعده متقابل بیع: عقد عهدی لازم می باشد، به موجب آن طرفین تعهد می کنند که در آینده عقد بیع را منعقد کنند.

نکته:  اگر مالی به مدت طولانی در برابر اقساط معین و در پایان مدت پرداخت اقساط را، خود به خود به ملکیت متصرف درآید، بیع است.

بیع سلم یا سلف: یعنی مبیع پیش فروش، ثمن نقد و مبیع موجل.

نکته:  اجاره به شرط تملیک، خود یکی از عقود معین است و اجاره است همراه وعده بیع.

نکته: معاملات اعم از عقد و ایقاع است، و اگر ایقاع تحت تاثیر اکراه واقع شود غیر نافذ است.

 

بیع کالی به کالی: صحیح میباشد، یعنی ثمن و مبیع هردو نسیه.