تکلیف عرصه و اعیان در زمین های وقفی
در مورد تکلیف عرصه و اعیان در زمین‌های وقفی، واقعیت این است که نظام مالکیت و مدیریت زمین‌های وقفی با مفاد خاصی که در وقف نامه تعیین شده، متفاوت است. در زیر به توضیح بیشتر در این خصوص می‌پردازم:
تفکیک بین عرصه و اعیان در زمین‌های وقفی
- مالکیت عرصه (زمین):
- عرصه زمین در زمین‌های وقفی به معنای مالکیت صاحب اعیان نیست. به عبارت دیگر، املاک و ویژگی‌های زمین به صورت معمول مالکیت افراد یا موسسات نیست، بلکه به منظور استفاده عمومی یا خدماتی مشخص شده است.
- مالکیت اعیان (ساختمان‌ها و تجهیزات):
- مالک اعیان در زمین‌های وقفی حق استفاده کامل و انتقال آن‌ها را دارد. او می‌تواند ساختمان‌ها و تجهیزات را بر روی عرصه‌های وقفی احداث کند و حتی انتقال آن‌ها را به دیگران نیز انجام دهد.
- اجاره بهای عرصه (زمین):
- برای استفاده از عرصه‌های وقفی، مالک اعیان باید به اداره اوقاف مبلغی به عنوان اجاره بهای زمین پرداخت کند. این اجاره بهای مالیاتی نیست، بلکه به منظور حفظ مصالح وقف و استفاده مناسب از اراضی وقفی تعیین می‌شود.
- سند تک برگی مالکیت اعیان:
- با وجود این که مالکیت عرصه به صورت معمول به مالک اعیان نمی‌رسد، اما برای اعیان که بر روی زمین وقفی ساخته می‌شوند، سند تک برگی صادر می‌شود که مالکیت اعیان را نشان می‌دهد. این سند تأیید می‌کند که ساختمان و تجهیزات متعلق به مالک اعیان است.
نکات پایانی:
- در زمین‌های وقفی، تفکیک بین مالکیت عرصه و اعیان بر اساس مفاد و شرایط وقف نامه و با رعایت قوانین و مقررات مربوطه صورت می‌گیرد.
- مالک اعیان مسئولیت پرداخت اجاره بهای زمین وقفی را دارد و این پرداخت به منظور حفظ منافع وقف و استفاده بهینه از زمین‌های وقفی انجام می‌شود.
بنابراین، در حالت کلی، تفاوت بین مالکیت عرصه و اعیان در زمین‌های وقفی به این صورت است که عرصه به صورت معمول مالکیت نمی‌یابد و تحت نظر اداره اوقاف قرار دارد، در حالی که اعیان متعلق به مالک ساختمان است و او می‌تواند آن‌ها را بهره برداری کند و انتقال دهد.
تکلیف اقدام به ساخت و ساز در ملک وقفی
ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب سال ۱۳۱۰ به موضوع اختصاص دارد که در صورت احداث اعیان (ساختمان‌ها و تجهیزات) در اراضی وقفی، نحوه رسیدگی به موضوع را تعیین می‌کند. در ادامه تفسیر و تبیین مفاد این ماده می‌باشد:
مفاد ماده ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک:
- موافقت متولی منصوص:
- اگر ساختمان‌ها یا اعیان در اراضی موقوفه احداث شده باشند، نیاز به موافقت متولی ویژه (مسئول وقف) دارد. این موافقت باید به شرایط و مفاد وقف نامه، به خصوص رعایت مفاد مالی و اداری وقف، معطوف باشد.
- موافقت اداره اوقاف:
- در صورتی که متولی منصوص موجود نباشد، اداره اوقاف می‌بایست به موافقت خود برای انجام اقدامات مالکیتی یا اجاره‌ای اعیان در اراضی وقفی بپردازد. این موافقت نیز باید با رعایت مفاد وقف نامه و به منظور حفظ مصالح موقوف، صورت گیرد.
- تعیین اجرت زمین:
- هیأت رسیدگی، با در نظر گرفتن جمیع جهات و مصالح موقوف، می‌تواند اقدام به تعیین اجرت زمین برای احداث اعیان در اراضی وقفی نماید. اجرت زمین به عنوان مبلغی است که به جای مالکیت عرصه (زمین) پرداخت می‌شود و به صاحب اعیان حق استفاده از آن زمین را می‌دهد.
- صدور سند مالکیت:
- بر اساس موافقت هیأت رسیدگی و اداره اوقاف، اقدامات لازم برای صدور سند مالکیت کل یا جز اعیان با قید اجرت زمین صورت می‌پذیرد. این سند به صاحب اعیان تحویل داده می‌شود و حقوق مالکیت را نشان می‌دهد، با این تفاوت که به جای مالکیت عرصه، قید اجرت زمین به آن اضافه می‌شود.
نکات مهم:
- موافقت متولی و اداره اوقاف برای اقدامات در زمین‌های وقفی بسیار حیاتی است و باید با دقت و به روشنی انجام شود تا مفاد وقف نگهداری شده و حقوق موقوف حفظ گردد.
- اجرت زمین به عنوان جایگزین مالکیت، مبلغی است که صاحب اعیان باید به جای مالکیت عرصه پرداخت کند و به این ترتیب، از ارزش و مالکیت زمین وقفی منصرف می‌شود.
در کل، این ماده قانونی برای اطمینان از رعایت مفاد وقف نگهداری شده است و روند صدور سند مالکیت در زمین‌های وقفی را بر اساس این اصول تنظیم می‌کند.
