قانون سرقفلی
سرقفلی در حوزه اجاره مکان‌های تجاری به معنای پرداخت وجه مقرری به موجر تا تمدید قرارداد اجاره است. این اصطلاح به عنوان یک ترتیب قانونی برای تضمین تمدید قرارداد اجاره به کار می‌رود. در اینجا چند نکته مهم در مورد سرقفلی در اجاره مکان‌های تجاری توضیح داده می‌شود:
- تعهد به تمدید قرارداد: با پرداخت وجه سرقفلی، مستاجر تعهد می‌دهد که در پایان دوره اجاره، موجر را مجدداً انتخاب کرده و با وی قرارداد اجاره را تمدید خواهد کرد. این تعهد مستاجر به تمدید قرارداد به شرط عدم ترکیب مشکلات اجاره‌ای به طور کلی و برخی موارد خاص است.
- مبلغ سرقفلی: مبلغ سرقفلی معمولاً در ابتدای قرارداد اجاره به موجر پرداخت می‌شود. مقدار این وجه معمولاً مشخص و قابل تفاوت است و براساس توافقات بین مستاجر و موجر تعیین می‌شود.
- حق مستاجر: اگر موجر از تمدید قرارداد اجاره انصراف دهد و این حق را اجرا نکند، موجر باید مبلغ سرقفلی را به مستاجر بازپرداخت کند. این اجراء معمولاً در صورت عدم انجام تعهدات موجر نسبت به تمدید قرارداد به موجب قوانین و مقررات مربوطه انجام می‌شود.
- قوانین مربوطه: هر کشور و حتی مناطق مختلف ممکن است قوانین مخصوص به خود در زمینه سرقفلی داشته باشند. بنابراین، مهم است که مستاجران و موجران با مقررات محلی مربوطه آشنا باشند و تمامی تعهدات و حقوق خود را به مطابقت با این قوانین انجام دهند.
سرقفلی به مثابه یک ابزار حقوقی مورد استفاده قرار می‌گیرد تا روابط بین مستاجر و موجر در اجاره مکان‌های تجاری را تنظیم کرده و اطمینان حاصل شود که مستاجر تمدید قرارداد را با موجر انجام خواهد داد یا در غیر این صورت وجه سرقفلی به او بازگردانده می‌شود.
قانون سرقفلی مغازه سال ۵۶
ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۵۶ (ماده ۱۴ قانون اجاره مسکن و اجاره‌های تجاری ایران) مشخص می‌کند که موجر می‌تواند در موارد زیر از دادگاه درخواست صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره کند:
- عدم پرداخت اجاره: اگر مستاجر به عنوان اجاره‌دهنده نسبت به پرداخت اجاره به موجر عقب‌نشینی کند و بدهی اجاره به حدی برسد که به تشخیص دادگاه منجر به فسخ قرارداد اجاره شود، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست صدور حکم فسخ و تخلیه کند.
- سوءاستفاده از ملک: اگر مستاجر به نقض شدید شرایط قرارداد اجاره اقدام کند و مثلاً ملک را تخریب کند یا به منطقه‌ای غیرمجاز تبدیل کند، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه مورد اجاره و فسخ قرارداد را کند.
- مصادره ملک: اگر مستاجر به دلیل اقدامات خود مورد مصادره توسط دولت یا مقامات قرار گیرد و این اقدامات به تخلف از قوانین یا شرایط قرارداد اجاره منجر شود، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه و فسخ قرارداد را داشته باشد.
در همه موارد فوق، دادگاه مسئولیت تصمیم‌گیری دارد و در صورت صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه، این حکم به علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه اعمال می‌شود. این اقدامات معمولاً به منظور حفظ حقوق موجر و تطابق با قوانین و مقررات مربوط به اجاره مکان‌های تجاری صورت می‌گیرد.
قانون سرقفلی سال ۷۶
تغییرات و اصلاحات در قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ هجری شمسی (معادل سال ۱۹۷۷ میلادی) به تصویب رسید. این تغییرات با تاریخ لازم‌الاجرا شدن به معنای اعمال و اجرای قوانین و مقررات مرتبط با قانون روابط موجر و مستاجر در ایران آغاز شد. این قانون به تنظیم مسائل مرتبط با اجاره اماکن مسکونی و تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی، ساختمان‌های دولتی و موارد مشابه می‌پردازد.
با اعمال این قانون، تعهدات و حقوق موجران و مستأجران در ایران تحت مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون تعیین می‌شود. این اصلاحات به منظور بهبود روابط میان موجر و مستاجر، تعیین حقوق و تعهدات و جلب تطابق با قوانین مربوط به اجاره مکان‌های مسکونی و تجاری در ایران انجام شده است.
مهم است که افرادی که اماکن را اجاره می‌دهند یا اجاره می‌گیرند، با مفاد و مقررات این قانون آشنا باشند تا در طول مدت اجاره، حقوق و تعهدات خود را به طور مشروع اجرا کنند و مسائل احتمالی را به تطابق با این قوانین حل کنند.
در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ هجری شمسی (معادل سال ۱۹۹۷ میلادی)، به طور صریح از لفظ “سرقفلی” برای بیان موضوعات مرتبط استفاده شده است و مفاد مرتبط با سرقفلی در فصل دوم این قانون مورد بررسی و اصلاح قرار گرفته است. این تغییرات اهمیتی زیاد در تنظیم روابط موجر و مستاجر دارند و بیانگر تغییرات مهم در قوانین مربوط به اجاره اماکن تجاری و دیگر اماکن می‌باشد.
با تصویب این قانون، حقوق و تعهدات موجران و مستأجران در اجاره اماکن تجاری به شکل واضح‌تری تنظیم شده و برای اجاره‌های جدید بیان می‌شود. همچنین، ماده ۹ این قانون نیز به وضوح مقرر می‌کند که در مواردی که مستاجر سرقفلی را به مالک نپرداخته باشد یا کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد، هنگام تخلیه مستاجره، حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
از طرف دیگر، این مفاد و اصلاحات به قراردادهای اجاره بعد از تصویب این قانون اعمال می‌شود و قابلیت اعمال بر قراردادهایی که قبل از تصویب این قانون منعقد شده، ندارد. بنابراین، اجاره‌های قبل از تصویب این قانون طبق مفاد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می‌بایست تنظیم و اجرا شوند.
از طرفی، آیین نامه‌های اجرایی مرتبط با این قوانین نیز به منظور تبیین و اجرای مفاد و مقررات بیشتری در این زمینه تصویب می‌شوند. این نکته مهم است که اشخاص و شرکت‌هایی که اماکن را اجاره می‌دهند یا اجاره می‌گیرند، با مفاد این قوانین و آیین نامه‌های اجرایی مرتبط با آنها آشنا باشند تا در تنظیم روابط اجاره‌ای و حل مسائل مرتبط با آنها، به مطابقت با قوانین عمل کنند.
