قوانین واگذاری و پیش فروش آپارتمان
پیش فروش و پیش خرید آپارتمانها و ساختمانها یکی از روشهای معمول در بازار مسکن است که در نتیجه رشد شهرنشینی و افزایش قیمت زمین به ویژه در مناطق شهری به ویژه کلانشهرها به شدت گسترش یافته است. این روش امکان خرید خانه بدون پرداخت مبلغ کامل آن به صورت یکجا را برای خریداران فراهم میکند، اما در عین حال باعث ایجاد اختلافات قراردادی و افزایش پروندههای حقوقی شده است. در این راستا، توجه به نکات حقوقی و قراردادی میتواند از بروز مشکلات جلوگیری کند.
کسانی که حق واگذاری و پیش فروش آپارتمان را دارند:
مطابق ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۹۸/۱۰/۱۲، فقط افراد خاصی میتوانند حق واگذاری و پیشفروش آپارتمانها را داشته باشند:
- مالک رسمی ملک: این فرد یا شخص حقوقی است که نامش در سند رسمی به صورت ۶ دانگ پلاک ثبتی ذکر شده باشد.
- سرمایهگذاران: افرادی که در ازای سرمایهگذاری و احداث بنا روی زمین متعلق به شخص دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی را از ساختمان ساخته شده، بهطور رسمی به خود اختصاص میدهند.
- مستاجران اراضی: افرادی که به موجب سند رسمی، حق احداث بنا روی زمینهای متعلق به دولت، موقوفه یا زمینهای دیگر را دارند.
چالشها و مشکلات در پیشفروش آپارتمانها:
در بسیاری از پروندههای مربوط به پیش فروش آپارتمانها، افراد فاقد اختیار قانونی برای واگذاری ملک هستند که این باعث بروز اختلافات حقوقی میشود. چالشهای اصلی عبارتند از:
- معسر بودن افراد واگذار کننده: در بسیاری از موارد، کسانی که پیش فروش را انجام میدهند به دلیل مشکلات مالی توان پرداخت به خریدار را ندارند و در نتیجه خریدار نمیتواند حقوق خود را از فروشنده دریافت کند.
- عدم تطابق قیمتهای وصولی با تورم و قیمتهای روز: حتی اگر حکم به نفع خریدار صادر شود، مبلغ وصولی از فروشنده ممکن است با قیمتهای روز ساختمانها مطابقت نداشته باشد، بهطوری که خریدار قادر به خرید آپارتمان مشابه با شرایط ساختمان قبلی خود نباشد.
نکات حقوقی در تنظیم قرارداد پیشفروش:
برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، توجه به نکات زیر در تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمانها ضروری است:
- تعیین دقیق طرفین قرارداد: مشخص کردن دقیق مالکیت و نوع حق واگذاری ملک در قرارداد.
- مشخص کردن شرایط پرداخت و تحویل ملک: تعیین دقیق زمان تحویل ملک و نحوه پرداخت اقساط.
- ثبت قرارداد در مراجع رسمی: پیشفروش باید بهطور رسمی ثبت شود تا اعتبار قانونی داشته باشد و مشکلات حقوقی احتمالی کاهش یابد.
- تعیین وضعیت حقوقی ملک: بررسی اینکه ملک پیشفروش شده دارای مجوزهای لازم برای ساخت و ساز است و هیچگونه مشکلات قانونی ندارد.
با رعایت این نکات، میتوان از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری کرد و اطمینان حاصل کرد که حقوق طرفین قرارداد بهطور کامل رعایت میشود.
قراردادهای مشمول قانون پیش فروش ساختمان کدامند؟
طبق قانون پیشفروش ساختمان، تمامی قراردادهایی که به موجب آن مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در زمین خود میشود و پس از اتمام یا در حین عملیات ساختمانی، واحد مذکور به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) در میآید، تحت عنوان “قرارداد پیش فروش ساختمان” محسوب میشوند. این قراردادها میتوانند شامل موارد زیر باشند:
- قرارداد احداث ساختمان: در این نوع قرارداد، مالک زمین متعهد میشود که یک یا چند واحد ساختمانی را در زمین خود احداث کند و پس از تکمیل ساخت، واحدهای مذکور را به پیشخریدار منتقل نماید.
- قرارداد تکمیل ساختمان: اگر ساختمانی بهطور نیمهکاره وجود داشته باشد، پیشفروشنده متعهد میشود که عملیات تکمیل آن را انجام داده و پس از تکمیل، واحدهای ساختمانی را به پیشخریدار واگذار کند.
- قرارداد با هر نوع کاربری: واحدهای ساختمانی ممکن است برای کاربریهای مختلف همچون مسکونی، تجاری، اداری و غیره ساخته شوند، و در تمام این حالات، قرارداد مشمول قوانین پیشفروش ساختمان خواهد بود.
- قرارداد انتقال مالکیت: این قراردادها زمانی به عنوان “پیشفروش” شناخته میشوند که پس از احداث یا تکمیل ساختمان، واحد به مالکیت پیشخریدار درآید.
بهطور کلی، مهمترین ویژگی این قراردادها این است که فروشنده متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی است و پس از اتمام کار، واحد به پیشخریدار منتقل میشود. این قراردادها باید بهصورت رسمی و مطابق با مقررات قانون پیشفروش ساختمان ثبت و تنظیم شوند تا از اعتبار قانونی برخوردار باشند.
