ملک مشاع (یا اشاعه)
ملک مشاع (یا اشاعه) نوعی ملکیت است که بین دو یا چند نفر مشترک می‌باشد. در این نوع از ملکیت، عرصه و اعیان ملک بین شرکا تقسیم شده و هر یک از آنها حق مالکیت بر بخش خاصی از اموال مشترک را دارا می‌باشند. این ملک‌ها ممکن است به عنوان ملک مشترک، ملک مشترک، یا ملک متعدد نیز شناخته شوند.
به عنوان مثال، یک ساختمان مسکونی که توسط چند نفر به صورت مشترک خریداری شده باشد، می‌تواند به عنوان ملک مشاع محسوب شود. هر یک از شرکا حق مالکیت بر یک واحد مسکونی خاص در ساختمان را دارا می‌باشند و همچنین به صورت مشترک مسئولیت‌های مربوط به نگهداری و مدیریت ساختمان را بر عهده دارند.
بنابراین، ملک مشاع یکی از انواع مالکیت مشترک ملک است که در آن حقوق و مسئولیت‌ها بین شرکا تقسیم می‌شود و ممکن است در قوانین مختلف با نام‌های مختلفی شناخته شود، اما مفهوم اصلی آن یکسان است.
به عنوان مثال خانه با دارا بودن دو مالک و پارکینگ به عنوان یک ملک مشاع محسوب می‌شود. هر یک از مالکین حق مالکیت بر نیمی از اموال را دارند و پارکینگ نیز بین آنها به صورت مشترک تقسیم شده است.
از این رو، هر یک از مالکین حق استفاده از پارکینگ را دارند و هیچکدام از آنها نمی‌توانند به تنهایی ادعا کنند که پارکینگ تنها متعلق به خودشان است. همچنین، هر یک از طرفین نیاز به توافق و همکاری در امور مربوط به نگهداری و مدیریت خانه و پارکینگ دارند.
این مثال نشان می‌دهد که در مواردی که دو یا چند نفر مالک یک ملک هستند و حقوق و مسئولیت‌ها بین آنها تقسیم شده است، می‌توان به این ملک‌ها به عنوان ملک مشاع یا اشاعه اشاره کرد.
سند ملک مشاع
سند ملک مشاع حاوی اطلاعاتی است که نشان دهنده مالکیت مشترک مالکین بر روی ملک می‌باشد. در این سند، نام تمامی مالکین ملک مشاع قید می‌شود تا مالکیت هر فرد به صورت واضح مشخص شود. این اقدام به منظور تشخیص صحیح و قانونی مالکیت و حقوق هر مالک است و تاثیری بر تقسیم مالکیت یا جدا شدن بخشی از ملک ندارد.
از طرفی، قید شدن نام مالکین در سند ملک مشاع به هیچ وجه به معنای اجازه فروش ملک یا سهمی از آن توسط یکی از مالکین نیست. برای هر گونه فروش، انتقال یا تغییری در مالکیت ملک مشاع، نیاز است که تمامی مالکین در این رابطه تصمیم گیری کنند و به توافق برسند.
همچنین، اگر ملک مشاع مورد ارث قرار گیرد، ممکن است پس از فوت یکی از مالکین، ملک پلمپ شده و به ورثه‌هایی که در ارث از آن شریک هستند تقسیم شود. این موضوع نشان از اهمیت تصمیم گیری تمامی مالکین در خصوص ملک مشاع دارد.
در نهایت، هر مالک می‌تواند سندی جداگانه را دریافت کرده و پیش خود نگهداری کند که در آن مالکیتش بر روی ملک مشاع قید شده باشد، اما این اقدام هیچ تاثیری بر وضعیت مشاعیت ملک ندارد و تنها برای داشتن یک سند مالکیتی اختصاصی می‌باشد.
فروش ملک مشاع به چه صورت انجام می‌شود ؟
فروش ملک مشاع می‌تواند به دو صورت قبل از ثبت و بعد از ثبت صورت بگیرد، هر یک با رویکرد و مراحل خاص خود:
- فروش ملک مشاع قبل از ثبت: در این حالت، مالکان ملک مشاع می‌توانند قبل از اتمام فرآیند ثبت سند ملک، اقدام به فروش ملک مشاع کنند. برای انجام این کار، می‌توانند یک سند فروش را با ذکر نام تمامی مالکان به نام یکی از طرفین (مثلاً یکی از مالکان) تنظیم و امضاء کنند. این سند فروش در آینده باید به نام خریدار نهایی ثبت شود.
- فروش ملک مشاع بعد از ثبت: پس از اتمام مراحل ثبت سند ملک مشاع، مالکان می‌توانند مجدداً اقدام به فروش ملک مشاع کنند. در این صورت، باید یک سند فروش جدید با ذکر نام تمامی مالکان به نام یکی از طرفین تنظیم و امضاء شود. سپس این سند باید به نام خریدار نهایی ثبت شود. این فرآیند منجر به صدور یک سند مالکیت جدید می‌شود و سند های قبلی باطل می‌شوند.
در هر دو حالت فروش، توجه به امور قانونی و ثبتی بسیار حیاتی است و الزام به تنظیم سند رسمی برای حفظ حقوق و پیشگیری از ابهامات ممکن است. همچنین، همه مالکان باید به طور کامل و مشروط با فروش موافقت کنند تا تراکم حقوقی و اداری روی آنها رفع شود.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز در چیست ؟
ملک مشاع و ملک مفروز دو نوع ملک با ویژگی‌ها و وضعیت‌های متفاوت هستند:
- ملک مشاع:
- در این نوع ملک، مالکیت عرصه و اعیان آن بین دو یا چند نفر مشترک است.
- تصمیم‌گیری درباره ملک مشاع بر عهده تمام مالکان است و باید توافق بین آنها برای هر تغییری وجود داشته باشد.
- ملک مشاع پس از تقسیم شدن به ملک مفروز تبدیل می‌شود که این تقسیم به تصمیم تمام مالکان بستگی دارد.
- ملک مفروز:
- در این نوع ملک، فقط یک مالک وجود دارد و مالکیت به صورت مجزا و تک‌نفره است.
- تصمیمات مربوط به ملک مفروز تنها بر عهده مالک آن است و نیازی به توافق با دیگران نیست.
- ملک مفروز به معنی تقسیم ملک مشاع است که هر قسمت آن به یک شخص برای مالکیت مجزا و تک‌نفره اختصاص می‌یابد.
با این تفاوت‌ها، ملک مشاع پس از تصمیم مالکان به تقسیم شدن به ملک مفروز تبدیل می‌شود که در آن تنها یک مالک وجود دارد و قوانین مالکیت مستقل از سایر مالکان اعمال می‌شود.
دادرسی ملک مشاع
دادرسی ملک مشاع به عنوان یک مسأله حقوقی مهم، نیازمند رعایت مراحل و قوانین مربوطه است. در اینجا چند نکته مهم درباره دادرسی ملک مشاع آورده شده است:
- تفکیک املاک:
- ابتدا باید دادخواستی با جزئیات دقیق و صحیح برای تفکیک املاک ملک مشاع تهیه کنید. این دادخواست باید شامل اطلاعات مربوط به ملک، مالکین، دلایل تقسیم ملک، و هر موضوع دیگری که به تفکیک املاک مرتبط است، باشد.
- حضور وکیل ملکی:
- به علت پیچیدگی و حساسیت موضوع، استفاده از خدمات یک وکیل ملکی با تجربه و متخصص در امور ملک مشاع بسیار مفید است. وکیل ملکی متخصص می‌تواند شما را در تهیه دادخواست، تنظیم مدارک، حضور در دادگاه و نیز ارائه نصیحت‌های حقوقی بهترین کمک را برای رسیدگی به مسائل حقوقی ملک مشاع ارائه کند.
- هزینه وکیل ملکی:
- هزینه وکیل ملکی بسته به موضوع پرونده، پیچیدگی مسئله، و تعداد ساعات کاری وکیل تعیین می‌شود. پیشنهاد می‌شود که قبل از شروع هرگونه همکاری، هزینه‌های احتمالی وکیل را با وکیل مذکور مطرح کنید تا از صرفه‌جویی در زمان و هزینه مطمئن شوید.
- پیگیری مستمر:
- پس از تهیه دادخواست و شروع دادرسی، نیاز است که به طور مستمر و پیگیر باشید و با وکیل خود در ارتباط باشید تا از جلوگیری از هرگونه تاخیر یا مشکل در روند دادرسی اطمینان حاصل کنید.
با رعایت مراحل فوق و استفاده از خدمات یک وکیل ملکی متخصص، می‌توانید بهترین نتیجه را در دادرسی ملک مشاع خود بدست آورید و به راحتی به تفکیک املاک دست یابید.
