وکیل آپارتمان های مسکونی و واحد های تجاری در مشهد

وکیل ملکی، اغلب، با اقدامات خودسرانه و غیرقانونی دستگاههای اجرایی در تصرف املاک مردم آشنایی دارد؛ وکیل دادگستری و بخصوص، وکیل ملکی بخوبی می داند که برخی از این اقدامات، مطابق ماده ۳۰۸ قانون مدنی، غصب شناخته می شود؛ در نتیجه، هر مالکی می‌تواند بجز طرح دعوی خلع ید یا رفع تصرف عدوانی، اجرت المثل ایام تصرف را نیز مطالبه کند؛ نحوه ی صحیح طرح دعوی اهمیت زیادی دارد. نقش وکیل ملکی در مواردی از این دست، بیشتر، نمایان خواهد شد.

مالک میتواند قیمت ملک واقع در طرح را به جای مطالبه ی خود ملک (عین ملک) تحت شرایطی مطالبه کند. در عمل، چنین است که دادگاهها به موجب قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب۱۳۷۰، هیئت کارشناسی سه نفره (و گاهی به موجب قانون آیین دادرسی مدنی، کارشناسی واحد) تعیین می کنند تا نسبت به ارزیابی ملک اقدام شود.

در موضوعات قراردادهای ملکی اشخاص اگر خسارت از نوع عدم النفع باشد، به موجب تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آیین دادرسی مدنی، قابل مطالبه نیست. البته می توان قرارداد را به گونه ای تنظیم کرد که با این مشکل مواجه نشود.

از دیگر مسائلی که در مشاوره با وکیل ملکی مطرح گردیده و پاسخ ساده و روشنی دارد این است که در صورت انطباق نوع ساختمان با مقررات مندرج در قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه ی آن، کلیه ی مالکین، لزوما، باید مقررات مزبور را رعایت کنند و اگر قرارداد خصوصی با مقررات صریح قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه ی اجرایی آن مخالف باشد باطل خواهد بود.

وکیل ملکی بنا به دانش، تخصص و تجربه، بخوبی، واقف است که دعوای تصرف عدوانی کیفری (ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی- تعزیرات) با دعوای تصرف عدوانی حقوقی (ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی) متفاوت است. در دعوای تصرف عدوانی کیفری،لازم است شاکی سند مالکیت خود رابه دادسرا ارائه کند اما در تصرف عدوانی حقوقی، الزامی به ارائه ی سند مالکیت نیست. در دعوای کیفری ، اگر متهم ادعای مالکیت کند، مرجع رسیدگی کننده، قرار اناطه صادر می کند. اینکه کدام دعوی و چگونه مطرح شود جزو مزیتهای داشتن وکیل خوب یا مشاور کاربلد است.

در جریان پذیرش تقاضای ثبت و در طی مراحل آن و حتی بعد از صدور سند مالکیت به صورتهای مختلف از قبیل عدم انطباق حدود ملک با سند مالکیت، اختلاف حدود ملک با املاک مجاور، تجاوز به پلاک مجاور، تداخل املاک در همدیگر، تعارض، اضافه مساحت در ملک، عقب نشینی و… در املاک به وجود می آید. لذا هریک از این پدیده ها باید با استناد به مواد قانون و آیین نامه ی قانون ثبت با رعایت مفاد بخشنامه ها و دستورالعمل هایی که در باب موضوع وجود دارند حل و فصل شوند. حل همه ی موارد اختلاف مستلزم آگاهی و احاطه بر مسائل ثبت و کارشناسی دقیق و به کمک وکیل ملکی در تهران است. زیرا نمی توان بدون وکیل ملکی به سادگی حق را از باطل تشخیص داد و برای حل آنها فرمول واحدی طراحی کرد و با یک نگرش ساده و گذرا به قضاوت نشست بلکه ضرورت دارد وکیل ملکی همه ی ابعاد و جوانب مساله را از مجرای قانون بررسی کند تا بتواند در راستای تشخیص درست و احقاق حق، نظر درست و مستدلی ارائه کند.

وکیل ملکی در کنار کارشناسان رسمی دادگستری می تواند با استدلال درست توجه قضات محترم محاکم را جلب و بعضا نظر ایشان مبنی و مستند حکم قرار گیرد.

تجربه موید این ادعاست که در طول مراحل اقدامات ثبت برای تغییر و اصلاح در املاک و اسناد آنها مدارکی به وکیل دادگستری ملکی و کارشناسان ارائه می شود که گاه پیچیدگی و دشوار بودن آنها به حدی است که وکلای عادی و غیرمتخصص نیز در تفسیر و تعبیر مفاد آنها ناخودآگاه و بدون سوء نیت دچار اشتباه می شوند، در نتیجه احتمال تضییع حق فراهم می شود. توجه به مشکلاتی از این قبیل، وجود و حضور وکیل ملکی و وکیل متخصص املاک و اراضی را ضروری می سازد.

وکیل پایه یک ملکی بر مواد قانون و آیین نامه قانون ثبت به خوبی و روشنی اشراف دارد حتی قضایای بسیار پیچیده را به درستی حل میکند. چه بسا نبود وکیل ملکی ایرادت و اشکالات عدیده ای را برای فرد دادخواه به بار آورد.

در پایان باید گفت وکیل ملکی به تنهایی کافی برای حل تمام مشکلات ملکی و ثبتی نیست و در راستای اقدامات بهتر لازم است کارشناسان ملکی نیز او را یاری کنند. مضافا اینکه نقش قاضی آگاه و دانا بر مسائل ملکی قطعا غیر قابل انکار است.

حرفه ی وکالت دادگستری مستلزم دانش، تجربه و تخصص است. در خصوص پرونده ها و موضوعات ملکی، گاهی، پیچیدگی ها و ظرافت هایی وجود دارد که وکیلی که تجربه و تبحر در امور ملکی دارد بهتر می تواند به کمک موکل بیاید. وکیل ملکی در کنار کارشناسان رسمی دادگستری می تواند با استدلال درست توجه قضات محترم محاکم را جلب و بعضا نظر ایشان مبنا و مستند حکم قرار گیرد.

گاهی مدارکی به وکیل ملکی ارائه می شود که در مواردی، پیچیدگی و دشوار بودن آنها به حدی است که حتی وکلای عادی و غیرمتخصص در امور ملکی، در تفسیر و تعبیر مفاد آنها ناخودآگاه و بدون سوء نیت دچار اشتباه می شوند، که این امر، احتمال به بیراهه کشاندن موضوع و نهایتا، اتلاف وقت و هزینه را برای موکل به همراه خواهد داشت.

وکیل ملکی می داند که ارزش معاملاتی املاک با ارزش معاملاتی ساختمان متفاوت است؛ مبنای ارزش معاملاتی املاک، ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم می باشد؛ مبنای ارزش معاملاتی ساختمان، تبصره ۱۱ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری است.

وکیل ملکی و شهرداری، آگاه است که احداث بنای زائد بر پروانه مسکونی میزان جریمه نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد. کمیسیون در تعیین حداقل و حداکثر دارای اختیار است اما عواملی مانند موقعیت ملک و نوع مصالح در تعیین میزان جریمه موثر است. در نظر نگرفتن این عوامل می‌تواند موجب نقض رای صادره در کمیسیون تجدید نظر یا دیوان عدالت اداری باشد. در خصوص املاک تجاری، صنعتی و اداری، میزان جریمه نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافه ایجاد شده بیشتر باشد؛ وکیلی که در امور ملکی و شهرداری کار کرده باشد قطعا با این ریزه کاری ها آشنایی دارد.

وکیل ملکی، کاربرد ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی را در دعاوی خلع ید، بخوبی، می داند که در کجاها راهگشاست: « اگر عین محکومٌ به در تصرف کسی غیر از محکومٌ علیه باشد این امر مانع اقدامات اجرایی نیست مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه کند. در این صورت، دادورز (مأمور اجرا) یک هفته به او مهلت می دهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف ۱۵ روز از تاریخ به علت مذکور قراری دائر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.»

وکیل ملکی

دانستن شرایط و تشریفات قانونی تملک املاک توسط دولت و شهرداری ها نیز از مواردی است که وکیل ملکی با به کارگیری تکنیکهای خاص وکالتی، احیانا، می تواند در احقاق حق موکل نقش مهمی ایفا کند.

دعاوی ملکی گستره ی بسیار وسیعی دارد؛ موارد فوق، تنها بخش بسیار کوچک و ساده ای است که در مشاوره های اخیر پرونده های ملکی، حسب مورد، با آن مواجه بوده ایم. علت پراکنده گویی و فقدان انسجام مطلب، آشکار است و از آنجایی که خواستیم، صرفا، اشارت جزئی و مختصر به برخی از موارد کاربردی کرده باشیم، بدین نحو بیان گردید.

تفکیک و صورتمجلس تفکیکی- مختصر و مفید

تفکیک ملک (چه ملک مشاع و چه ملک اختصاصی) نهایتا، منجر به تنظیم صورت مجلس تفکیکی شده که توسط نماینده و نقشه بردار اداره ثبت اسناد و املاک تهیه و تنظیم و به امضای آنها و مالک اختصاصی یا مالکین مشاع ملک مورد تفکیک می رسد؛ بنابراین باید گفت که صورت مجلس تفکیکی سند رسمی محسوب می شود (بدیهی است که صورت مجلس تفکیکی با سند مالکیت متفاوت است) صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات ملک، حدود و حقوق ارتفاقی قطعات مفروزی می باشد.

اگر ملکی دارای مالکین مشاع متعدد باشد انجام تفکیک مستلزم درخواست همه مالکین مشاع است. (یکی از تفاوتهای افراز و تفکیک در همین نحوه درخواست است؛ بدین صورت که افراز با تقاضای یکی از مالکین مشاع نیز قابل انجام است اما در تفکیک، درخواست همه مالکین مشاع ضروری است)؛ ممکن است پس از تنظیم صورت مجلس تفکیکی یکی از مالکین قطعات تفکیکی، به هر دلیلی، درخواست ابطال آن را از دادگاه نماید. لازم به ذکر است که این دعوا از صلاحیت ذاتی اداره ثبت یا سایر مراجع ثبتی مانند هیات نظارت خارج است {در خصوص ابطال صورت مجلس تفکیکی در بخش دیگری سخن گفته ایم}

برای تفکیک ملک مشاعی با تراضی و توافق، مالکین مشاعی تقاضای خود را به یکی از دفاتر اسناد رسمی تسلیم و از آن طریق، به اداره ثبت محل معرفی می‌شوند که پس از بازدید ملک توسط نماینده و نقشه بردار ثبت، تهیه و تنظیم و به امضای آنها و مالکین مشاع {یا احیانا تنها مالک اختصاصی} ملک مورد تفکیک می رسد.

در صورت مجلس تفکیکی این موارد وجود دارد:

مستند تنظیم، یعنی نقشه موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداری برای تفکیک عرصه و گواهی پایان کار ساختمان برای تفکیک اعیان؛

استقرار پلاک در محل خود و عدم تجاوز و جابجایی و تعارض آن، به صراحت، گواهی می شود.

قسمت های مخصوص با مساحت و حدود معین و مشخص و نیز قسمت های مشاع و اشتراکی قید می گردد.

انطباق آن با نقشه مصوب شهرداری یا گواهی پایان کار ساختمان؛

مشخص شدن و رفع ابهام در خصوص مواردی از قبیل: حق ارتفاق، حق انتفاع یا عدم استفاده از آنها در شرایط خاص، مطابق با قانون تملک آپارتمانها و آیین نامه اجرایی و دستورالعمل های مربوط نداشته باشد

پرداخت شدن هزینه های قانونی (هزینه تفکیک)

امضای صورتمجلس تفکیکی توسط مالک یا مالکین یا وکیل قانونی ایشان، نماینده و نقشه بردار ثبت، رئیس و معاون اداره ثبت و تایید آن توسط آنها.

توجه: ارسال صورت مجلس تفکیکی به دفترخانه، بدون امضای رئیس و معاون اداره ثبت، ناقص می باشد {و تخلف اداری است}، در نتیجه، برای تکمیل می بایست به اداره ثبت بازگردانده شود. روشن است که این موضوع، باعث تعویق و تأخیر در انجام کار می گردد.