وکیل دعاوی ملکی حقوقی مشهد


وکیل دعاوی ملکی حقوقی مشهد

تعریف دعاوی ملکی و اقسام آن

دعاوی ملکی آن دسته از دعاوی است که موضوع آن‌ها مربوط به املاک است. دعاوی ملکی می‌تواند حقوقی یا کیفری باشد. برای مثال الزام به فک رهن یا الزام به تنظیم سند رسمی دعاوی ملکی حقوقی هستند و دعاوی ملکی دیگر که به دلیل ارتکاب یک جرم مطرح می‎شوند دعاوی ملکی کیفری هستند. مانند فروش غیر قانونی ملک شخصی به یک یا چند نفر. گاهی ممکن است یک دعوای ملکی حقوقی منشا ثبتی داشته باشد. مانند دعوای ابطال سند رسمی.

 

دعوا اثبات مالکیت ملک

مشکلات اثبات مالکیت ملک

یکی از اساسی ترین موضوعات در امور دعاوی ملکی، اثبات مالکیت ملک است. پایه و اساس مشکلات اثبات مالکیت ملک ، موضوع سند رسمی است. منظور از سند رسمی، سندی است که در اداره املاک به ثبت رسیده باشد.

املاک و اموال غیرمنقول، یا دارای سابقه ثبتی هستند یا فاقد سابقه. در دعاوی مالکیت، نسبت به املاکی که سابقه ثبتی ندارند ملاک مالکیت افراد، تصرف است. که در ماده ۳۵ قانون مدنی به آن اشاره شد.

 

اثبات مالکیت در املاکی که سند ثبتی دارند

در املاک دارای سابقه ثبتی، باید گفت قانون ، کسی را مالک می داند که دارای سند مالکیت باشد. همچنین ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده باشد.  از این رو فرض کنید ملکی دارای سابقه ثبتی بود و سند مالکیت داشت. در این صورت، دادگاه ادعای افراد دیگر برای اثبات مالکیت بر چنین ملکی را نمی پذیرد. زیرا اصل بر آن است که ملک مورد نظر بر اساس موازین قانونی قبلاً به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی می باشد. بنابراین اثبات مالکیت در املاک برخوردار از سابقه ثبتی، قابلیت استماع ندارد.

اثبات مالکیت در املاکی که فاقد سند ثبتی میباشند

ماده ۳۷ قانون مدنی، نقل و انتقالات این املاک را مورد بحث قرار داده است. نقل و انتقالات قانونی چیزی نیست جز همان عقود تملیکی. بنابراین، دعوای اثبات مالکیت در املاک فاقد سابقه ثبتی فقط و فقط قابلیت استماع دارد. اثبات مالکیت در اسناد فاقد سابقه ثبتی، با سند عادی و سایر ادله قانونی و یا هر یک از آن‌ها امکان‌پذیر است.

اثبات مالکیت با سند عادی

برای اثبات نقل و انتقالات املاک فاقد سابقه ثبتی ملکی، سند عادی نیز جزء ادله اثباتی قرار دارد. مانند اقرار، شهادت و اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، به طور طبیعی سند رسمی نیز ندارد. حال اگر در مورد مالکیت این گونه املاک، اختلاف ایجاد شود. و شخصی که آن را خریداری نموده و یا به نحو دیگری تملک کرده است، بخواهد مالکیت خود را اثبات کند، لازم است، دعوایی به خواسته اثبات مالکیت در دادگاه مطرح کند. در این صورت، دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان، نظیر تصرف ملک، مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند.

طرفین دعوا اثبات مالکیت

در دعوای اثبات مالکیت، خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد. خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است. چنانچه ایادی قبلی خوانده نیز وجود داشته باشد، باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دعوا اثبات مالکیت

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است، رسیدگی می شود. حکم دعوای اثبات مالکیت، اعلامی است یعنی نیازی به صدور اجراییه ندارد. پس از قطعیت حکم، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می تواند از مزایای رأی استفاده کند.

 

دعوا الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی، اولاً عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه میان طرفین یک معامله مطرح می‌شود. ثانیاً منشاء این قولنامه، قراردادی بوده که آنها میان خود منعقد نموده اند. و خود متعهد به اجرای آن ساخته اند. در واقع ماهیت این نوع تعهد از آن جا آغاز می شود که:

  1. طرفین یک معامله قصد انعقاد قراردادی میان خود را دارند
  2. اما هنوز مقدمات آن فراهم نشده است
  3. ابتدا قرارداد را بدون مراجعه به مراجع رسمی میان خود تنظیم می کنند
  4. تا در اولین فرصت و احراز شرایط اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند
  5. و نقل و انتقال موضوع معامله که همان ملک می باشد را به انجام برسانند

دعوا الزام به تنظیم سند ، مالی یا غیرمالی ؟

در بررسی قوانین موجود در مورد این موضوع که آیا الزام به تنظیم سند رسمی دعوای مالی محسوب می گردد یا غیر مالی ماده قانونی مختص و مشخص وجود ندارد. با این وجود از زمان تصویب و اجرای قانون ثبت تا کنون، دکترین حقوقی و رویه قضایی بر مالی بودن دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مستقر گردیده است. و ظاهراً تاکنون شبهه ای نسبت به آن وارد نشده است. به نظر برخی حقوقدانان الزام به تنظیم سند رسمی دعوای مالی است. چون غالب حقوق مورد مطالبه مالی است. و نظر قانونگذار بر مالی بودن دعاوی است.

با این توضیح که در مبحث مربوط به شرایط دادخواست در قانون آیین دادرسی مدنی در بند ۳ ماده ۵۱ به خواهان تکلیف می نماید که خواسته خود را در دادخواست تعیین نماید. همچنین بلافاصله تعیین بهای خواسته را لازم دانسته، پس الزام به تنظیم اسناد رسمی دعوای مالی است.

 الزام به تنظیم سند رسمی

اگر طرفین معامله موضوع اموال غیر منقول ( املاک)، اراده خود را مبنی بر حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی  اجرایی نمودند که موضوع تمام شده است. بعد از این مرحله مدارک و اسناد مربوط به این معامله از دفتر خانه اسناد رسمی به اداره ثبت مربوط ارسال می گردد. در دفتر املاک، نام مالک جدید وارد می شود. قانون نیز فرد جدید را به عنوان مالک رسمی ملک می شناسد.

اما همیشه عده ای به دلایل مختلف از حضور در دفترخانه طفره رفته و کار انتقال سند را به تعویق می اندازند. در این موارد انتقال گیرنده می تواند نسبت به تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. تا به پس از اخذ حکم و قطعیت و اجرای آن، نام او در دفتر املاک جایگزین نفر قبل گردد.

چگونگی تنظیم دادخواست

خواهان  فقط در صورتی می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد. و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست. به عبارت دیگر، بسیاری از محاکم، دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی دانند.

ممکن است انتقال دهنده ملک، همان شخصی باشد که نامش در دفتر املاک به ثبت رسیده است (سند رسمی ملک به نام او می باشد). لذا تنها همین شخص طرف دعوا قرار می گیرد. اما ممکن است سلسه انتقالات متعدد باشند. بطوری که مالک رسمی، ملک را به شخصی منتقل کرده باشد. و آن شخص به دیگری منتقل کرده باشد. از آن طریق نیز به شخص دیگر منتقل شده باشد. و به همین ترتیب بین مالک رسمی و آخرین مالک چندین نفر نیز وجود داشته باشند. ولی هنوز نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام ننموده باشند. در این مورد لازم است ضمن اثبات سلسه ایادی در دادگاه، مالک رسمی نیز طرف دعوا قرار گیرد تا دعوا با قرار مواجه نگردد. همچنین اگر مالک رسمی فوت کرده باشد، لازم است تمامی وراث متوفی، علاوه بر انتقال دهنده مستقیم، طرف دعوا قرار گیرند.

مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی

به موجب ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی:

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

ماده ۱۲ حکم استثنایی است و باید در محدوده عبارات و کلمات قانون تفسیر گردد. بنابراین ماده مذکور مصادیق آن احصایی است و نباید تمثیلی شمرده شود. چنانچه در شمول ماده ۱۲قانون آیین دادرسی مدنی  بر مصداقی شک وجود داشته باشد، باید به اصل یعنی صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده، حکم نمود..

در این مورد نیز ماده 26 قانون مدنی مقرر می دارد:

«تشخیص صلاحیت یا عدم صلاحیت هر دادگاه نسبت به دعوایی که به آن رجوع شده است با همان دادگاه است. مناط صلاحیت، تاریخ تقدیم دادخواست است. مگر در موردی که خلاف آن مقرر شده باشد

طریقه اجرای حکم دادگاه در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور رای قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند. در مرحله اجرا، دادورز اجرای احکام به جای انتقال دهنده در دفتر اسناد رسمی حاضر می گردد. و نسبت به تنظیم سند به نام محکوم له اقدام می کند. ماده  145  قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می دارد:

هر گاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می کند. لازم به ذکر است که مامور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می کند. و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد. برای مثال تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست.