وكيل سرقفلی در مشهد در روابط موجر و مستاجر
*** تحلیل سرقفلی و رفع ابهام از سرقفلی در قانون روابط موجر و مستاجر توسط وکیل پایه یک دادگستری در مشهد >>>
* مطابق با قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و قانون سابق (مصوب ۱۳۵۶) باید آنچه در ذهن خود است را از مفهوم و تعریف ‘حق کسب و پیشه و تجارت’ و ‘سرقفلی’ اصلاح کرد.
سرقفلی
* حق کسب و پیشه و تجارت بدین‌شرح قابل تعریف است: حقی مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق پیدا می‌کند و قابل انتقال به غیر است (همواره با منافع عین مستأجره). “وکیل اجاره در مشهد“.
به این ترتیب ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر محل کسب و تجارت، امری قهری و خود به‌خودی است و با اراده طرفین ارتباطی پیدا نمی‌کند. “وکیل خوب در مشهد”
* در این مطلب وکیل پایه یک دادگستری در مشهد مطالبی در مورد رفع ابهام از سرقفلی بیان میدارد:
با توجه به قانون روابط موجر و مستأجر از تاریخ ٢\٧\٧۶ به بعد برای رفع ابهام از سرقفلی ، چیزی به‌عنوان حق کسب و پیشه و تجارت بدان نحو که بود و با این تعریف برای کسی ایجاد نشده و نخواهد شد. “بهترین وکیل در مشهد”
وکیل سرقفلی در مشهد 0915310400
* سرقفلی را با توجه به قانون مذکور می‌توان اینچنین تعریف کرد:
وجهی است که مالک محل تجاری در آغاز اجاره، علاوه بر اجرت‌ها، از مستأجر دریافت میدارد تا محل را به او اجاره دهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر را دارد و به موجر سرقفلی پرداخته است” وکیل سرقفلی در مشهد” در قبال انتقال منافع به مستأجر دست دوم از او دریافت می‌کند یا مستأجری که به موجب شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع تخلیه عین مستأجر توسط موجر می‌شود “وکیل سرقفلی در مشهد” در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک، از وی میگیرد.” وکیل پایه یک دادگستری در مشهد”
* بنابراین ملاحظه می‌شود که سرقفلی پدیده‌ای است ناشی از اعمال اراده آزاد طرفین عقد اجاره و ایجاد آن به هیچ‌وجه جنبه قهری ندارد و قوای عمومی هم در ایجاد یا تعیین میزان آن مداخله‌ای ندارد {مگر در راستای ماده ۱۰ قانون مدنی} .” وکیل اجاره در مشهد ”
وکیل سرقفلی در مشهد 09153104004
* رفع ابهام از سرقفلی ،سرقفلی عوض و بدل امتیازی است که مالک منافع به دیگری می‌دهد. “وکیل سرقفلی در مشهد” این مالک منافع در آغاز عقد اجاره زمانی که ملک خالی اجار داده می‌شود همان مالک عین است، در قانون جدید در جایی که از مالک نام برده شده است منظور کسی است که مالکیت عین و منافع را با هم داراست. “وکیل املاک در مشهد” اما پس از واگذاری محل خالی به مستأجر در قبال دریافت سرقفلی و اجرت‌ها، مستأجر مالک منافع می‌شود. “وکیل سرقفلی در مشهد” این مالک جدید منافع که سرقفلی پرداخت کرده است اگر حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند حق خود را برای مدتی که از مدت اجاره خودش تجاوز نکند به دیگری واگذار نماید و از منتقل الیه وجهی بگیرد به‌عنوان سرقفلی “وکیل سرقفلی در مشهد” .
* بنابراین مواردی را می‌توان از مصادیق سرقفلی صحیح تلقی کرد:
* سرقفلی در رابطه مالک و مستأجر اول:
با‌توجه به تصریح مقنن در ماده ۶ قانون جدید ظاهر این است که سرقفلی قابل دریافت و پرداخت نیست مگر در ملکی که قانوناً تجاری محسوب شود، ملاک تجاری محسوب شدن ملک، پروانه ساختمانی است که طبق تبصره شق ۲۴ از ماده ۵۵ قانون شهرداری “وکیل شهرداری در مشهد” ، نوع استفاده از ساختمان در آن درج می‌شود، پس مالک می‌تواند در این املاک از مستأجر با شرح مذکور مطالبه سرقفلی “وکیل سرقفلی در مشهد” نماید.
وکیل سرقفلی در مشهد 09153104004
* سرقفلی در رابطه با ایادی مستأجران:
بحث دریافت سرقفلی از ید دوم مستأجر و انتقال عین مستأجر به او، فقط در حالتی قابل طرح است که ید اول مستأجر حق انتقال به غیر را داشته باشد. “وکیل سرقفلی در مشهد”
توجه شود که به موجب ماده ۴۷۴ قانون مدنی اصل بر وجود این حق است. یعنی مقتضای اطلاق عقد اجاره وجود حق انتقال به غیر برای مستأجر است “وکیل اجاره در مشهد” بنابراین اگر عقد اجاره در مورد حق انتقال به غیر ساکت باشد، مستأجر حق انتقال به غیر را خواهد داشت.” وکیل حقوقی در مشهد”
اما ضابطه موجود در قانون سال ۵۶ و ۷۶ به گونه دیگری تلقی شده است.
ماده ۱۶ آیین‌نامه قانونن روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ اشعار میدارد:
مستأجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با اخذ مبلغی به‌عنوان سرقفلی” وکیل سرقفلی در مشهد” مورد اجاره را به همان شغل مندرج در اجاره‌نامه و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه “وکیل اجاره در مشهد” به دیگری منتقل نماید.
وکیل سرقفلی در مشهد 09153104004
به‌نظر بسیاری از حقوقدانان رفع ابهام از سرقفلی این ضوابط ناظر به موردی است که مستأجر حق انتقال به غیر را دارد و محل هم تجاری است و مستأجر حقوق خود را به دیگری واگذار می‌نماید. “وکیل پایه یک در مشهد”
اینکه مستأجر در ابتدا چیزی به‌عنوان سرقفلی به مالک پرداخته است یا نه تأثیری در مقام ندارد و در هر حال مستأجر دست اول که حق انتقال به غیر را دارد می‌تواند در قبال اجاره دادن محل به مستأجر دست دوم از او وجهی بگیرد که این وجه نیز یکی از مصادیق سرقفلی” وکیل سرقفلی در مشهد” است.
در خصوص مبلغ سرقفلی برای رفع ابهام از سرقفلی شایان ذکر است: برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت که همیشه از طرف دادگاه “وکیل دادگستری در مشهد” و با جلب نظر کارشناس تعیین می‌شود مبلغ سرقفلی “وکیل سرقفلی در مشهد” همیشه تابع توافق‌های طرفین است.
حتی در مواردی هم که به علت اختلاف طرفین دخالت دادگاه لازم می‌شود، علت این است که در ابتدای اجاره “وکیل اجاره در مشهد” ، طرفین به برقراری حق فسخ ضمن مدت برای موجر توافق کرده‌اند {تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر} لذا آنکه سرقفلی “وکیل سرقفلی در مشهد” میگیرد یا می‌خواهد بگیرد مبلغ را تعیین می‌کند و پرداخت‌کننده یا باید پیشنهاد را بپذیرد یا از معامله بگذرد بدین معنا که واسطه و تسهیل‌کننده و مشاوران املاک “وکیل املاک در مشهد” نیز هیچ‌گونه نقشی در تعیین مبلغ سرقفلی نداشته و ندارند.
“* در پایان باید خاطرنشان کرد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ یکی از تأسیسات مهم حقوقی در راستای تعیین تکلیف بین دو حق سرقفلی و کسب و پیشه تجارت است.” وکیل پایه یک دادگستری در مشهد” این قانون به سند عادی قرارداد اجاره {مصداقاً قراردادهای تنظیمی در دفاتر اعضای صنفی مشاوران املاک “وکیل املاک در مشهد” در سراسر کشور و مثبوته در سامانه املاک و مستغلات کشور} با فرض وجود ۲ شاهد مورد اعتماد متعاملین اعتباری در حد سند رسمی” وکیل اسناد در مشهد” بخشیده است که ضمانت اجرای آن را در ماده ۳۳ همین قانون می‌توان ملاحظه کرد.
حق کسب و پیشه چیست؟
اولین بار در قانون سال ۱۳۵۶ مطرح شد دارای حق تقدم و کسب رونق است، در آخر کار توسط کارشناس برای مستاجر تعیین می شود.
حق معنوی مالی است، قابل توارث و به ارث می‌رسد، قابل توقیف و فروش است، انتقال آن تشریفاتی و فقط با سند رسمی میسر است.
حق سرقفلی برای اماکن تجاری به دو صورت تحقق پیدا می کند:
١- مالک با دریافت عوض حق سرقفلی به مستاجر واگذار یا صلح می کند.
٢- ضمن اجاره شرطی به نفع مستاجر. مثل: بعد انقضا عین در ید مستاجر باشد.
نکته: سرقفلی ممکن است از طرف مالک برای خودش حفظ و به مستاجر منتقل نگردد یا به عنوان یک حق قابل اسقاط باشد.
نکته: سرقفلی حق مالی است، قابل انتقال قهری به ورثه است،و به زوجه به ارث می‌رسد، پس از انقضاء مدت حق ادامه تصرفات و تمدید و تجدید را دارد.
نکته: منشأ سرقفلی، قرارداد بین موجر و مستاجر است.
نکته: ارزش سرقفلی توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می شود.
نکته: سرقفلی ابتدا و بدون رابطه استیجاری فرض می شود.
نکته: در تعیین ارزش سرقفلی معمولاً بنا و کمیت و کیفیت آن و موقعیت و تجهیزات ملاک است.
نکته: در سرقفلی تخلف مستاجر، صرفاً موجب حق فسخ برای موجر و تخلیه ملک می‌شود و موجب سقوط و زوال حق سرقفلی نیست.
نکته: سرقفلی اولین‌بار در قانون سال ۱۳۷۶ آمد، دارای حق تقدم و رونق نیست و در ابتدا اجاره به موجر تعلق میگیرد.
* در قانون سال ۱۳۷۶ سرقفلی علی الصول حق انتقال به غیر دارد، حق دارد از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد حالا اگر مالک از مستاجر اول سرقفلی نگرفته باشد مستاجر دوم حق ندارد از موجر سرقفلی بگیرد بلکه مستاجر دوم باید به مستاجر اول رجوع کند.
نکته: اماکن استیجاری مطب پزشکان محل کسب یا تجارت محسوب نمی شود تا حق کسب و پیشه به آن تعلق گیرد.
نکته: منفعت، طلب، سرقفلی، همگی قابل تقسیم اند.
* جهت اخذ وکیل متخصص املاک و وکیل سرقفلی در مشهد و وکیل حقوقی در مشهد با موسسه حقوقی و داوری حق با شماره تلفن 09153104004 تماس بگیرید و از مشاوره با وکلای پایه یک این مجموعه بهره مند شوید.
