پاسخ به برخی سوالات حقوقی ملکی
در سال‌های اخیر، مشکلات حقوقی مرتبط با ملک به شدت افزایش یافته است و اطلاع از سوالات حقوقی ملکی بسیار حیاتی است. در فرآیند خرید و فروش ملک، توجه به نکات اساسی از اهمیت بسزایی برخوردار است تا در آینده مشکلاتی به وجود نیاید. بهتر است قبل از خریداری ملک، با یک وکیل متخصص در زمینه حقوق ملکی مشورت کنید و سوالات حقوقی مرتبط با ملک خود را مطرح کنید.
در این مقاله، به بررسی مهمترین سوالات حقوقی ملکی می‌پردازیم این اقدام به شما کمک خواهد کرد تا با اطمینان بیشتری به فرآیند خرید یا فروش ملک خود بپردازید.
عدم تسلیم پس از خرید ملک
عدم تسلیم پس از خرید ملک، موضوع مهمی است که نیازمند ضمانت اجرایی می‌شود. در این شرایط، خریدار حق دارد از مراجع صالح درخواست الزام به تسلیم ملک کند. مرجع قضایی صالح که مرتبط با ملک است، به رسیدگی به این امر خواهد پرداخت.
در فرآیند قضایی، دادگاه مختص به ملک خاصی که موضوع اختلاف است، ایجاد خواهد شد. این دادگاه بر اساس مستنداتی که ارائه شده، از جمله مبایعه‌نامه و سند پرداخت مبلغ ملک، به ارزیابی موقعیت خواهد پرداخت. در صورت تأیید ادعاهای خریدار، دادگاه ممکن است حکم الزام به تسلیم ملک را صادر کند.
اگر فروشنده مجدداً از تسلیم ملک امتناع کند، حق فسخ قرارداد به خریدار تعلق می‌گیرد. این به این معناست که خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند و درخواست بازگشت مبلغ پرداختی خود را داشته باشد.
الزام به تنظیم سند رسمی
پس از خرید ملک، فروشنده ملزم به تنظیم سند رسمی می‌باشد. در واقع، تنظیم سند رسمی از جانب فروشنده یکی از اقدامات اساسی در فرآیند انتقال ملک به خریدار است. این سند، که به عنوان “سند مالکیت” نیز شناخته می‌شود، نشان‌دهنده انتقال حقوق مالکیت از فروشنده به خریدار می‌باشد.
تحت قوانین بسیاری از کشورها، انتقال ملک باید با تنظیم سند رسمی و انجام مراحل قانونی صورت گیرد. این امر به منظور اطمینان از حقوق و تعهدات طرفین در معامله و جلوگیری از احتمال وجود اختلافات در آینده انجام می‌شود.
اگر فروشنده از تنظیم سند خودداری کند، خریدار حق دارد از طریق دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی را از فروشنده بخواهد. این اقدام به خریدار امکان می‌دهد تا حقوق مالکیت خود را به شکل رسمی و قانونی ثبت کند.
بنابراین، تنظیم سند رسمی به عنوان یکی از مراحل اساسی و ضروری در فرآیند خرید و فروش ملک برخوردار است و با توجه به قوانین و ضوابط مربوطه، باید به دقت انجام شود.
خرید ملک مشاع یا اموال مشاع
خرید ملک مشاع یا اموال مشاع به دلیل داشتن بیش از یک مالک یا شریک مالک، ممکن است در مقایسه با خرید ملک معمولی پیچیدگی بیشتری داشته باشد. در این موارد، تمام مالکان باید در معامله و تصمیم‌گیری نقش داشته باشند و توافقات بین آن‌ها در قالب اسناد رسمی به ثبت برسد. در زیر چند نکته مهم برای خرید ملک مشاع را بررسی می‌کنیم:
- توافق مالکان:
- تمام مالکان باید به توافق مشترکی برسند و قوانین و مقررات مالکیت مشاع را بپذیرند.
- این توافقات ممکن است شامل نحوه استفاده از ملک، تقسیم هزینه‌ها و نگهداری ملک باشد.
- تأیید مالکیت مشاع:
- هنگام خرید، تمام مالکان باید در معامله شرکت کنند و تأیید مالکیت مشاع را به صورت رسمی اظهار کنند.
- اسناد رسمی:
- اسناد رسمی و قراردادهای مشاع باید به دقت تهیه و امضاء شوند تا حقوق و تعهدات تمام مالکان مشخص شود.
- توافق نامه نحوه فروش:
- در صورت نیاز به فروش ملک مشاع، توافق نامه‌ای بین مالکان برای تعیین شرایط و نحوه انجام فروش باید تدوین شود.
- نمایندگی مالکان:
- در صورت عدم امکان حضور تمام مالکان در معامله، نماینده‌ها یا وکلاء می‌توانند به نمایندگی از آن‌ها عمل کنند.
- مختصات حقوقی:
- استفاده از خدمات حقوقی با تخصص در زمینه اموال مشاع می‌تواند در تدوین اسناد و راهنمایی در مسائل حقوقی مرتبط مفید باشد.
خرید ملک با قیمت نامتعارف
خیار غبن یکی از مفاهیم حقوقی در قانون مدنی است که به خریدار اجازه می‌دهد تا در صورت خرید ملک با قیمت نامتعارف یا فاحش، معامله را فسخ کند. این حق به خریدار این امکان را می‌دهد که درخواست فسخ قرارداد و بازگشت مبلغ پرداختی خود را داشته باشد. اما برخی شرایط و ضوابط برای اعمال این حق وجود دارد:
- ناآگاهی خریدار:
- خریدار باید در زمان خرید از ارزش واقعی ملک ناآگاه باشد. این به این معناست که باید اطلاعات کافی برای ارزیابی ارزش واقعی ملک را نداشته باشد.
- تفاوت قیمت فاحش:
- تفاوت بین مبلغ پرداختی توسط خریدار و ارزش واقعی ملک باید به صورت فاحش باشد. این تفاوت باید به گونه‌ای باشد که نشان‌دهنده تعارض بیش از حد بازار و قیمت‌های معمول باشد.
- فسخ در زمان مناسب:
- خریدار باید در زمان معقول پس از آگاهی از تفاوت قیمت، اقدام به فسخ قرارداد کند.
برای استفاده از خیار غبن، خریدار باید با دقت و با توجه به شرایط مذکور عمل کند. همچنین، مشاوره با یک وکیل متخصص حقوقی ملکی در مورد جزئیات معامله و اعمال حق خیار غبن می‌تواند به خریدار کمک بسیاری کند.
