دعاوی مشارکت در ساخت و تنظیم قرارداد ساخت
با توجه به اینکه زمین‌ها دیگر به صورت تک واحدی و خانه‌های حیات دار ساخته نمی‌شوند؛ اکثر افرادی که قصد ساخت و ساز دارند، با سازندگان املاک قراردادی را منعقد می‌کنند. این نوع قرارداد که به عنوان قرارداد مشارکت در ساخت شناخته می‌شود، حاصل توافقاتی است که بین سازنده و مالک زمین به منظور احداث آپارتمان و تقسیم آورده‌های مالی آن به اجرا درآمده است.
به دلیل اینکه ساخت و سازها بین افراد مختلف منعقد می‌شود، اختلافات زیادی بین سازنده‌ها و مالکان زمین‌ها پیش می‌آید. برای رسیدگی به اینگونه دعاوی، شرایط مختلفی توسط قانون‌گذار در نظر گرفته شده است.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یک زیرمجموعه از قوانین مدنی محسوب می‌شود و اساس تنظیم این قراردادها ادغام سرمایه دو طرف، یعنی سازنده و مالک زمین، به لحاظ مادی و معنوی و بهره‌مندی هر دو طرف از سود حاصل از مشارکت است.
معمولاً این قراردادها برای نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده شهری تنظیم می‌شوند؛ و هدف اصلی از انعقاد این قراردادها، نوسازی و تغییر بافت خانه‌های قدیمی است. با توجه به اینکه بافت‌های شهری با گذر زمان بهبود و تغییر می‌کنند، قراردادهای مشارکت در ساخت ابزاری قابل اعتماد برای ایجاد توسعه و بهبود زیرساخت‌های شهری و افزایش کیفیت زندگی شهروندان محسوب می‌شوند.
قوانین مشارکت در ساخت و ساز چیست؟
قوانین مشارکت در ساخت و ساز معمولاً به توافقات و قوانینی اشاره دارند که بین مالک زمین و سازنده جهت احداث یک پروژه ساختمانی منعقد می‌شوند. این قوانین می‌توانند شامل موارد زیر باشند:
- توافقات مالی: شامل قیمت کل پروژه، روش‌های پرداخت، تقسیم هزینه‌ها و سودهای حاصل از پروژه.
- مسئولیت‌ها و تعهدات طرفین: شامل وظایف و مسئولیت‌هایی که هر طرف باید در اجرای پروژه بر عهده بگیرد و تضمیناتی که باید ارائه دهد.
- زمانبندی: شامل زمان‌های مورد نیاز برای انجام هر مرحله از پروژه و تعهدات زمانی هر طرف.
- تغییرات و اعمال اضافی: شامل رویه‌ها و شرایطی که برای اعمال تغییرات در پروژه یا اضافه کردن به پروژه لازم است.
- ضمانت‌ها و بیمه‌ها: شامل ارائه ضمانت‌های لازم برای کیفیت و عملکرد ساختمان، و همچنین بیمه‌های مربوط به پروژه.
- رفع اختلافات و دعاوی: شامل روش‌های تعیین صلاحیت و رویه‌هایی که در صورت بروز اختلافات بین طرفین باید پیگیری شوند.
- قوانین محلی و ملی: شامل هرگونه قوانین محلی یا ملی که باید در اجرای پروژه رعایت شوند، از جمله مقررات ساختمانی و مقررات محیط زیست.
قبل از شروع هرگونه ساخت و ساز، مالک و سازنده باید با دقت این قوانین را بررسی کنند و اطمینان حاصل کنند که همه این موارد به درستی در قراردادهایشان تعریف شده است. هرگونه اشتباه یا ابهام می‌تواند زمینه‌ساز اختلافات و دعاوی در آینده شود، بنابراین اطلاعات دقیق و کامل بسیار حیاتی است.
امضاء یک قرارداد مشارکت در ساخت و ساز بر اساس واقعی بودن سند ملک یکی از مهم‌ترین مراحل است. این اطمینان از واقعی بودن سند ملک به هر دو طرف اجازه می‌دهد که در صورت بروز هرگونه مشکل یا اختلاف در آینده، از حقوق و تضمینات قانونی بهره‌مند شوند.
با وجود واقعی بودن سند ملک، مالک زمین تضمین می‌کند که او صاحب معتبریت و مالکیت زمین است و اختیارات لازم برای انجام پروژه ساختمانی را دارد. این اطمینان به سازنده اجازه می‌دهد که با اطمینان به کار بپردازد و امکانات لازم برای اجرای پروژه را داشته باشد.
در نتیجه، بررسی و اطمینان از واقعی بودن سند ملک قبل از امضاء هرگونه قرارداد بسیار حیاتی است و این امر به جلوگیری از وقوع مشکلات و دعاوی در آینده کمک می‌کند.
اطلاعات دقیق و شفاف درباره هزینه‌های ساخت و ساز
علاوه بر واقعی بودن سند ملک، اطلاعات دقیق و شفاف درباره هزینه‌های ساخت و ساز، نحوه پرداخت آن‌ها، زمانبندی پروژه، و ضمانت‌های اجرایی بسیار حیاتی است. این اطلاعات می‌توانند شامل موارد زیر باشند:
- هزینه‌های ساخت و ساز: شامل هزینه‌های مربوط به مواد اولیه، نیروی کار، ماشین‌آلات، مجوزها و هزینه‌های مدیریتی.
- نحوه پرداخت: شامل روش‌ها و زمان‌های پرداخت هزینه‌ها، اعتبارات، و شرایط مربوط به پرداخت اقساط.
- زمانبندی پروژه: شامل تاریخ شروع و پایان پروژه، زمانبندی مراحل مختلف، و تعهدات زمانی هر طرف.
- ضمانت‌های اجرایی: شامل تضمینات مربوط به کیفیت کار و مواد، حسن انجام کار، و شرایط تأخیر در پروژه و جبران خسارات مربوطه.
- شرایط تأخیر در پروژه: شامل مواردی مانند دلایل مجاز برای تأخیر، اطلاع رسانی در صورت تأخیر، و تعیین شرایط جبران خسارات در صورت تأخیر.
تضمین کردن این اطلاعات در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باعث شفافیت بیشتر در روند پروژه می‌شود و به هر دو طرف امکان می‌دهد تا با اطمینان بیشتری به اجرای پروژه بپردازند.
بله، نحوه صدور و اعتبار سند ملک نیز یکی از موارد بسیار حیاتی است که در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز باید مشخص شود. این امر باعث می‌شود که در صورت بروز اختلافات بین طرفین، قوانین مربوطه بتوانند ریشه اختلافات را شناسایی کرده و حقوق طرفان را به درستی حفظ کنند.
نحوه صدور سند ملک و اعتبار آن
نحوه صدور سند ملک و اعتبار آن می‌تواند شامل موارد زیر باشد:
- رویه‌ها و مراحل صدور سند: شامل مراحل مختلف از تهیه اسناد مورد نیاز، تصدیق از مراجع ذی‌صلاح، تحویل سند به مالک و غیره.
- نوع سند و اعتبار آن: شامل نوع سند ملک (مثلاً سند مالکیت، سند اجاره و غیره) و اعتبار قانونی آن.
- رعایت قوانین و مقررات ملکی: شامل رعایت قوانین و مقررات مربوط به صدور سند ملک، از جمله مقررات ثبتی و مالکیت.
- مسئولیت‌های طرفین: شامل وظایف و مسئولیت‌های مالک و سازنده در رابطه با صدور سند ملک و اعتبار آن.
- راه‌های حل اختلافات: شامل روش‌هایی که در صورت بروز اختلافات در مورد صدور سند ملک، طرفین باید پیگیری کنند.
تضمین کردن این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باعث اطمینان بیشتر طرفین از صحت و اعتبار سند ملک می‌شود و به جلوگیری از وقوع اختلافات و دعاوی در آینده کمک می‌کند.
به عنوان مثال معمولاً در ابتدای کار ۴۰ درصد سند به نام سازنده منتقل می‌شود و طبق تعهدات ذکر شده سازنده وارد عمل شده و ساخت و ساز را شروع می‌کند. پس از پایان کار نیز زمان انتقال مابقی سهم سازنده به نام او در قرارداد تعیین می‌شود، تا فردی در پروژه‌های ساخت و ساز متضرر نشود.
نتیجه گیری
قطعاً قرارداد ساخت و ساز باید به طور کامل و شفاف نوشته شده باشد تا از وقوع اختلافات و دعاوی در آینده جلوگیری شود. این قرارداد باید تعهدات هر دو طرف را به صورت دقیق و واضح ذکر کند، و همچنین شامل مواردی مانند زمانبندی، هزینه‌ها، ضمانت‌ها، شرایط تأخیر، و رویه‌های حل اختلافات باشد.
اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهداتش عمل نکرد یا اگر عدم شفافیت در قرارداد باعث بروز اختلاف شود، حضور وکیل ملکی می‌تواند به شما کمک کند تا مشکلات پیش آمده را برطرف کنید و به نتیجه مطلوب برسید. وکیل ملکی متخصص در امور مربوط به مشارکت در ساخت و ساز و دارای دانش قانونی لازم است که می‌تواند شما را در مواجهه با دعاوی و اختلافات در این زمینه راهنمایی کند و حقوق شما را به درستی حفظ کند.
بنابراین، همواره اهمیتی دارد که قبل از امضای هرگونه قرارداد ساخت و ساز، به صحت و کامل بودن آن اطمینان حاصل کنید و در صورت نیاز به کمک وکیل متخصص مراجعه کنید تا مشکلاتی که ممکن است پیش آید، به بهترین شکل مدیریت شوند.
